繼我們2010年2月份的〈買賣新界丁屋的法律風險〉一文後，本文我們將探討購買新界原居民的「丁權」以發展新界土地這做法的有關法律權責。

套丁
「套丁」是一種常見的做法，就是發展商與新界原居民訂立合約，利用原居民可根據新界小型屋宇政策（丁屋政策）申請優惠建屋牌照的資格（「丁權」）來獲利。發展商會買入位於新界的土地（「土地」），並聲稱以若干代價轉讓給原居民，令原居民成為土地的註冊業主。這樣做的目的是令原居民能夠根據丁屋政策申請優惠建屋牌照。有了建屋牌照，發展商便可在土地上興建丁屋，出售給第三方買家。原居民同時會簽署一份信託聲明，表明發展商是土地的唯一實益擁有人。發展商會承擔建屋成本，而原居民在土地或丁屋中並無權益。

發展商在套丁安排中的權責
最近在Wah Hing Strategy Co Ltd v Tang Wai Hung HCA 16690, 16692 and 16693/1999 （「Wah Hing」）一案中，高等法院原訟法庭審視了套丁的合法性以及發展商在土地中的權益。

在本案中，華興策畧有限公司（「華興」）與一批元朗原居民（「該等原居民」）逐一訂立協議，發展一幅由華興擁有的土地（「該土地」），在該土地上興建丁屋（「該協議」）。該協議實質上類似套丁：由華興買入該土地，並在表面上以若干代價轉讓給該等原居民，但事實上該等原居民從沒有付款。該等原居民以註冊業主的身分，向華興簽署了一份授權書（「該授權書」），令華興可以代表該等原居民向地政專員申請在該土地建屋的牌照。華興與該等原居民也訂立了一份發展契據（「該契據」），並在土地註冊處註冊該契據。

其後當局發出了建屋牌照，但該等原居民突然去信地政處，要求取消建屋牌照及他們簽署的授權書。該等原居民向另一個發展商簽署了另一份授權書。該土地的發展完成並獲發滿意紙後，華興向該等原居民提出申索，指根據該協議、該授權書及該契據，該等原居民只是為華興持有該土地的法定及實益權益。該等原居民提出反申索，指該契據無效並應取消其註冊。

本案的爭論點是：(1) 該等原居民有沒有以信託形式為華興持有該土地，及 (2) 該契據及該協議是否違法及不可強制執行。

法律原則
法院參考了相關案例，包括Best Sheen Development Ltd v the Official Receiver及Trustee of the Property of Lai Thomas, a Bankrupt HCMP 7250/99, [2001] 1 HKLRD 866，並採用以下的適用法律原則：

1.         在普通法下，任何合約如旨在蓄意對政府（作為地主）作出失實陳述的侵權行為，及約定作出民事過失，均屬違法。

2.         法院不會協助履行違法的合約，這是違反公共政策的。

3.         因此，如發展商與原居民訂立的協議，是約定向政府作出失實陳述，指原居民單獨擁有土地，藉以取得丁權，這是違法及不可強制執行的。

4.         然而，法院作出聲明發展商是土地的實益擁有人，並不構成強制執行該違法合約。

a.         要取得上述聲明，發展商可倚賴信託契據。

b.         即使信託契據無效，發展商仍可基於原居民從未支付土地轉讓代價的事實，倚賴發展商在歸復信託下的實益權益 。如嘗試明文信託不果，可倚賴隱含的歸復信託。

採用上述原則，在Wah Hing一案中，(1) 法院裁斷，該協議、該契據及該授權書是為了讓華興購買該等原居民的丁權而訂立或設立的，及 (2) 法院裁定，這構成違法合約，不可強制執行。然而，(1) 法院裁斷，該等原居民從未就該土地支付代價，亦沒有就該土地上所建的丁屋支付任何建築費，及 (2) 法院裁定，根據隱含的歸復信託，華興在該等原居民擁有的該土地中一直享有實益權益；該等原居民事實上是華興的受託人。因此，法院命令：(1) 宣告該契據無效及不可強制執行，並須取消該契據的註冊，及 (2) 向另一發展商簽署的授權書無效，原居民未經華興同意，不得簽署授權書予其他人。

總結
發展商購買丁權發展新界土地，早已不是新聞，但參與套丁各方的法律權責從來都是含糊不清的，更往往只被稱為「風險」。Wah Hing一案重新確認了套丁協議違法，訂約各方一旦有合約爭議，是不能在法庭解決的。然而，在發展商能夠倚賴信託聲明或歸復信託的範圍內，就發展商暗地擁有的土地，其擁有權仍受法律保護。因此，在處理以新界土地作為抵押或購買新界土地時，應小心潛在的業權問題，有關土地可能附帶已註冊的信託聲明，或涉及申索實益權益的待決案件，從而構成產權負擔。

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