鄉村型房屋一般寬敞舒適，接近大自然，又適宜飼養寵物，可能是很多人心目中的理想居所。本文將會概述買賣新界丁屋涉及的法律風險。

丁屋政策簡介  

小型屋宇（丁屋）政策由1972年開始實施，旨在容許新界原居民興建丁屋自住。根據該政策，男性的新界原居民（即「男丁」）年滿18歲後，便可以用優惠的補地價獲批一幅政府土地，興建一間丁屋。已經擁有農地的男丁，則可向分區地政處申請免費建屋牌照，無須就更改土地用途補地價，便可在其農地興建丁屋。  

物業轉讓限制  

丁屋政策的原意是為新界原居民提供居所，因此政府批地書通常規定，未經政府批准及補地價，不得轉讓該土地及土地上的丁屋中的權益；假如違反這項條件，政府是有權收回土地的。然而，很多原居民不顧此項限制，在未獲政府批准及未補地價前，將他們能以優惠價獲批丁屋的資格賣給發展商獲利，再由發展商興建及安排預售丁屋予「外人」。這種俗稱「套丁」的做法，嚴格來說是違反批地條件的。  

補地價前訂立的協議可否強制執行？  

在補地價前買賣丁屋的做法存在已久，最終在宋衛僑，李佩雲 訴 黃美賢 (HCA3979/1994) 一案中受到質疑。在此案中，一名購買丁屋權益的買家控告賣家違反臨時買賣協議（「該協議」），並要求退還已根據該協議支付的訂金和申索其他補償。賣家指該協議因違反批地條件而不合法，因此不可予以執行。原訟法庭考慮到有關交易不涉及刑事或犯法行為，而且只       要獲批土地者補繳地價，政府通常不會反對丁屋權益的買賣和轉讓，因此認為不必將有關丁屋業權轉讓視為不合法，故裁定該協議可予以執行。  

案件上訴時（李佩雲 訴 黃美賢 (CACV49/1997)），上訴法院認為由於雙方無意在獲得政府批准轉讓或補地價前完成交易，他們的安排只是技術上「偷步」，因此維持原訟法庭的原判，同意該協議可以予以執行。  

補地價前買賣丁屋的風險  

李佩雲一案的判決似乎為原居民在獲得政府批准及補地價前買賣丁屋開了綠燈，但這種法的相關風險仍然不容忽視。舉例說，若在補地價及消除政府批地條件的轉讓限制之前簽署協議，該協議是不能在土地註冊處登記的，因此買方在必須根據協議內的規定按時支付樓價的同時，其權益卻因為該協議未有在土地註冊處登記而不獲保障。此外，賣方原居民或發展商有可能在完成買賣前破產，買方可能無法補繳地價。另外，買賣未落成的丁屋時，風險也特別高，因為在發出建屋牌照及施工方面有所延誤，往往會引發很多爭議。由此看來，購買已獲政府同意轉讓、已補地價及已落成的丁屋，似乎風險相對比較少一點。  

涉及向政府失實陳述的協議不可強制執行  

另一方面，從最近Tiu Sum Fat v Shun Sing Development Ltd [2009] HKEC2096一案可見，買賣須取得建屋牌照來興建的丁屋，亦會涉及額外風險。該案涉及典型的「套丁」安排，發展商將其擁有的一幅土地轉讓予一名新界原居民，而該名原居民申請建屋牌照，在該土地與建丁屋並售予數名買家。發展商與買家們訂立了兩份協議，據此，各買家同意購買該丁屋。在簽署協議時，各方預期該原居民須為申請建屋牌照而作出法定聲明，表明他是該土地的唯一擁有人。事實上，該名原居民在作出法定聲明時並非該土地的註冊業主，該土地轉讓給他後，他只是掛名業主。法院認為兩份協議必定導致作出民事過失，即向政府失實陳述該建屋牌照的申請人為該土地的合法及實益擁有人，故此裁定兩份協議因不合法而不可予以執行。  

從Tiu Sum Fat一案看來，假如雙方之間的協議涉及向政府作出失實陳述，法院似乎傾向裁定協議因不合法而不可予以執行。至於第一手業權的不合法性會否影響日後丁屋的業權，則暫時沒有這方面的案例可供參考。有意購買丁屋的人士在簽訂買賣協議前，應仔細考慮是否能承受上述種種風險。