继我们2010年2月份的〈买卖新界丁屋的法律风险〉一文后，本文我们将探讨购买新界原居民的「丁权」以发展新界土地这做法的有关法律权责。

套丁
「套丁」是一种常见的做法，就是发展商与新界原居民订立合约，利用原居民可根据新界小型屋宇政策（丁屋政策）申请优惠建屋牌照的资格（「丁权」）来获利。发展商会买入位于新界的土地（「土地」），并声称以若干代价转让给原居民，令原居民成为土地的注册业主。这样做的目的是令原居民能够根据丁屋政策申请优惠建屋牌照。有了建屋牌照，发展商便可在土地上兴建丁屋，出售给第三方买家。原居民同时会签署一份信托声明，表明发展商是土地的唯一实益拥有人。发展商会承担建屋成本，而原居民在土地或丁屋中并无权益。

发展商在套丁安排中的权责
最近在Wah Hing Strategy Co Ltd v Tang Wai Hung HCA 16690, 16692 and 16693/1999 （「Wah Hing」）一案中，高等法院原讼法庭审视了套丁的合法性以及发展商在土地中的权益。

在本案中，华兴策畧有限公司（「华兴」）与一批元朗原居民（「该等原居民」）逐一订立协议，发展一幅由华兴拥有的土地（「该土地」），在该土地上兴建丁屋（「该协议」）。该协议实质上类似套丁：由华兴买入该土地，并在表面上以若干代价转让给该等原居民，但事实上该等原居民从没有付款。该等原居民以注册业主的身分，向华兴签署了一份授权书（「该授权书」），令华兴可以代表该等原居民向地政专员申请在该土地建屋的牌照。华兴与该等原居民也订立了一份发展契据（「该契据」），并在土地注册处注册该契据。

其后当局发出了建屋牌照，但该等原居民突然去信地政处，要求取消建屋牌照及他们签署的授权书。该等原居民向另一个发展商签署了另一份授权书。该土地的发展完成并获发满意纸后，华兴向该等原居民提出申索，指根据该协议、该授权书及该契据，该等原居民只是为华兴持有该土地的法定及实益权益。该等原居民提出反申索，指该契据无效并应取消其注册。

本案的争论点是：(1) 该等原居民有没有以信托形式为华兴持有该土地，及 (2) 该契据及该协议是否违法及不可强制执行。

法律原则

法院参考了相关案例，包括Best Sheen Development Ltd v the Official Receiver及Trustee of the Property of Lai Thomas, a Bankrupt HCMP 7250/99, [2001] 1 HKLRD 866，并采用以下的适用法律原则：

1.         在普通法下，任何合约如旨在蓄意对政府（作为地主）作出失实陈述的侵权行为，及约定作出民事过失，均属违法。

2.         法院不会协助履行违法的合约，这是违反公共政策的。

3.         因此，如发展商与原居民订立的协议，是约定向政府作出失实陈述，指原居民单独拥有土地，藉以取得丁权，这是违法及不可强制执行的。

4.         然而，法院作出声明发展商是土地的实益拥有人，并不构成强制执行该违法合约。

a.         要取得上述声明，发展商可倚赖信托契据。

b.         即使信托契据无效，发展商仍可基于原居民从未支付土地转让代价的事实，倚赖发展商在归复信托下的实益权益 。如尝试明文信托不果，可倚赖隐含的归复信托。

采用上述原则，在Wah Hing一案中，(1) 法院裁断，该协议、该契据及该授权书是为了让华兴购买该等原居民的丁权而订立或设立的，及 (2) 法院裁定，这构成违法合约，不可强制执行。然而，(1) 法院裁断，该等原居民从未就该土地支付代价，亦没有就该土地上所建的丁屋支付任何建筑费，及 (2) 法院裁定，根据隐含的归复信托，华兴在该等原居民拥有的该土地中一直享有实益权益；该等原居民事实上是华兴的受托人。因此，法院命令：(1) 宣告该契据无效及不可强制执行，并须取消该契据的注册，及 (2) 向另一发展商签署的授权书无效，原居民未经华兴同意，不得签署授权书予其他人。

总结
发展商购买丁权发展新界土地，早已不是新闻，但参与套丁各方的法律权责从来都是含糊不清的，更往往只被称为「风险」。Wah Hing一案重新确认了套丁协议违法，订约各方一旦有合约争议，是不能在法庭解决的。然而，在发展商能够倚赖信托声明或归复信托的范围内，就发展商暗地拥有的土地，其拥有权仍受法律保护。因此，在处理以新界土地作为抵押或购买新界土地时，应小心潜在的业权问题，有关土地可能附带已注册的信托声明，或涉及申索实益权益的待决案件，从而构成产权负担。

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