簡介

在過往的多篇文章中，我們討論過關於涉及違例建築工程（即「僭建物」）的物業買賣的問題。一般而言，物業如有僭建物，將影響賣家履行展示物業妥善業權的責任。因此，該等交易的正式買賣協議往往會加入條款，禁止買家對物業的具體僭建物提出業權質詢。

然而，倘若臨時協議中該等條款的字眼與其後的正式協議不同，則可能對買家有權提出質詢的範圍有重大影響。在香港近期一宗案件中，高等法院原訟法庭的裁決充分說明了這個原則。

非法搭建物條款

在Join Union Investment Ltd v China Tree Investment Ltd [2016] 2 HKLRD 901一案中，買賣雙方就某樓宇一間地舖（「該物業」）訂立臨時協議，法庭需審理的其中一個爭論點涉及　臨時協議中的一項非法搭建物條款（「非法搭建物條款」）。該非法搭建物條款列明：

「該物業是以現狀售予買方，買方已親察該物業之現時狀況，買方不得因該物業存有任何未經批准之加建、改建或僭建之建築物，而向賣方提出質詢或藉此理由拒絕成交或拖延成交。」

但是，買賣雙方其後簽訂的正式協議沒有包含非法搭建物條款的主要內容，只列明了非法搭建物條款的開頭一句「該物業是以現狀售予買方」。

買方然後委託一名註冊結構工程師對該物業作出了一份報告。報告指出該物業搭建了一個閣樓（「閣樓」）。該註冊結構工程師認為，閣樓足以構成僭建物，其改建工程並未經建築事務監督的批准。因此，政府就僭建物對該物業業主採取執法行動是一項真實的風險。

由於上述原因，買方律師提出業權質詢，要求賣方律師提供令人信納的證據，證明閣樓已獲得建築事務監督及該樓宇業主立案法團或所有其他共同擁有人的批准。買方認為，假如賣方不能提出證明，則表示賣方不能證明及給予該物業的妥善業權，即違反了正式協議，因此買方只得接受賣方違約，並要求賣方退回所有已付訂金。

賣方則認為，臨時協議中明確規定的非法搭建物條款　禁止買方就閣樓提出任何業權質詢或反對。賣方並要求買方更正正式協議，把非法搭建物條款加入正式協議。

為甚麼不能更正正式協議？

雖然原訟法庭裁定閣樓導致的業權欠妥問題並不影響業權根源，並因此以其他理由駁回買方的申索，但法庭明確否決了賣方提出加入非法搭建物條款更正正式協議的要求。

法庭確認，在香港買賣房地產時，一旦雙方擬定並簽署了正式協議，該正式協議即取代任何臨時協議。法庭指出，賣方律師擬備的正式協議初稿中提到，賣方並不保證該物業是否按照已獲批准的樓宇圖則建造。但該條文被買方律師刪除，而賣方律師其後亦接受刪除該條文。法庭表示，客觀來看，買賣雙方顯然同意在正式協議最終版本中只保留非法搭建物條款的開頭部分。此外，法庭認為，儘管賣方完全知道正式協議只採用了非法搭建物條款的開頭部分，而其餘部分被略去，並且賣方向其律師指出其餘部分被略去一事，但賣方還是簽署了其獲提供的正式協議的版本。

鑒於上述原因，法庭裁定非法搭建物條款的其餘部分被略去，並非因為在表達或反映買賣雙方的共同意願上出現錯誤，因此，並無適當理由支持賣方更正正式協議的要求。法庭亦指出，僅僅在正式協議中訂明該物業是以「現狀」出售，並不能禁止買方就該物業的任何非法搭建物（包括閣樓）提出業權質詢或反對。

總結

本案再次提醒物業的買賣雙方及其律師，在物業有僭建物的情況下，擬備買賣協議時必須格外小心。尤其是在涉及僭建物或非法搭建物的物業買賣交易中，如賣方希望倚賴合約條款來限制或限定將轉移給買方的業權，用詞必須非常清晰明確。假如用詞不夠清晰地指明業權中的任何欠妥之處，賣方則可能面臨買方可能因賣方不能在交易完成前解決物業僭建物問題而取消交易的風險。同樣重要的是，雙方必須檢查正式買賣協議中的條款是否與買賣雙方在訂立臨時協議時議定的特別條款（例如本案中的非法搭建物條款）一致。

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