简介

在过往的多篇文章中，我们讨论过关于涉及违例建筑工程（即「僭建物」）的物业买卖的问题。一般而言，物业如有僭建物，将影响卖家履行展示物业妥善业权的责任。因此，该等交易的正式买卖协议往往会加入条款，禁止买家对物业的具体僭建物提出业权质询。

然而，倘若临时协议中该等条款的字眼与其后的正式协议不同，则可能对买家有权提出质询的范围有重大影响。在香港近期一宗案件中，高等法院原讼法庭的裁决充分说明了这个原则。

非法搭建物条款

在Join Union Investment Ltd v China Tree Investment Ltd [2016] 2 HKLRD 901一案中，买卖双方就某楼宇一间地铺（「该物业」）订立临时协议，法庭需审理的其中一个争论点涉及　临时协议中的一项非法搭建物条款（「非法搭建物条款」）。该非法搭建物条款列明：

「该物业是以现状售予买方，买方已亲察该物业之现时状况，买方不得因该物业存有任何未经批准之加建、改建或僭建之建筑物，而向卖方提出质询或藉此理由拒绝成交或拖延成交。」

但是，买卖双方其后签订的正式协议没有包含非法搭建物条款的主要内容，只列明了非法搭建物条款的开头一句「该物业是以现状售予买方」。

买方然后委托一名注册结构工程师对该物业作出了一份报告。报告指出该物业搭建了一个阁楼（「阁楼」）。该注册结构工程师认为，阁楼足以构成僭建物，其改建工程并未经建筑事务监督的批准。因此，政府就僭建物对该物业业主采取执法行动是一项真实的风险。

由于上述原因，买方律师提出业权质询，要求卖方律师提供令人信纳的证据，证明阁楼已获得建筑事务监督及该楼宇业主立案法团或所有其他共同拥有人的批准。买方认为，假如卖方不能提出证明，则表示卖方不能证明及给予该物业的妥善业权，即违反了正式协议，因此买方只得接受卖方违约，并要求卖方退回所有已付订金。

卖方则认为，临时协议中明确规定的非法搭建物条款　禁止买方就阁楼提出任何业权质询或反对。卖方并要求买方更正正式协议，把非法搭建物条款加入正式协议。

为甚么不能更正正式协议？

虽然原讼法庭裁定阁楼导致的业权欠妥问题并不影响业权根源，并因此以其他理由驳回买方的申索，但法庭明确否决了卖方提出加入非法搭建物条款更正正式协议的要求。

法庭确认，在香港买卖房地产时，一旦双方拟定并签署了正式协议，该正式协议即取代任何临时协议。法庭指出，卖方律师拟备的正式协议初稿中提到，卖方并不保证该物业是否按照已获批准的楼宇图则建造。但该条文被买方律师删除，而卖方律师其后亦接受删除该条文。法庭表示，客观来看，买卖双方显然同意在正式协议最终版本中只保留非法搭建物条款的开头部分。此外，法庭认为，尽管卖方完全知道正式协议只采用了非法搭建物条款的开头部分，而其余部分被略去，并且卖方向其律师指出其余部分被略去一事，但卖方还是签署了其获提供的正式协议的版本。

鉴于上述原因，法庭裁定非法搭建物条款的其余部分被略去，并非因为在表达或反映买卖双方的共同意愿上出现错误，因此，并无适当理由支持卖方更正正式协议的要求。法庭亦指出，仅仅在正式协议中订明该物业是以「现状」出售，并不能禁止买方就该物业的任何非法搭建物（包括阁楼）提出业权质询或反对。

总结

本案再次提醒物业的买卖双方及其律师，在物业有僭建物的情况下，拟备买卖协议时必须格外小心。尤其是在涉及僭建物或非法搭建物的物业买卖交易中，如卖方希望倚赖合约条款来限制或限定将转移给买方的业权，用词必须非常清晰明确。假如用词不够清晰地指明业权中的任何欠妥之处，卖方则可能面临买方可能因卖方不能在交易完成前解决物业僭建物问题而取消交易的风险。同样重要的是，双方必须检查正式买卖协议中的条款是否与买卖双方在订立临时协议时议定的特别条款（例如本案中的非法搭建物条款）一致。

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