簡介
根據香港法例第344章《建築物條例》（「該條例」）第20(2)(a) 條，業主立案法團（「法團」）可設立並維持一項備用基金，以供用作任何屬未有預計或緊急性質的開支。而根據該條例第21條，法團的管理委員會有權釐定業主不時須向基金繳付的金額，此金額是業主到期應向法團支付的債務。

在Chi Kit Co Ltd v Lucky Health International Enterprise Ltd [2000] 2 HKLRD 503一案（「致傑案」）中，終審法院裁定，如果單位業主向法團維持的基金繳款的法律責任，在性質或程度等方面十分特殊，以致完全超過一名合理買家的預期，則該等法律責任將構成業權缺陷。

致傑案中的業主可能被要求作出的繳款，是涉及遠早於成交之前法團已被裁定須支付的2,570萬元巨額款項連同訟費；但近期兩宗案件裁定，致傑案中的原則同樣適用於未完結的訴訟及金額較低的損害賠償及／或訟費申索。

Gigabillion Asia Pacific Limited v Sino Dynamic International Limited

案情
在Gigabillion Asia Pacific Limited v Sino Dynamic International Limited [2014] 2 HKLRD 922一案中，法團牽涉在五宗尚未完結的訴訟（「該等訴訟」）。買賣雙方就有關物業簽訂正式買賣協議後，原告人（買方）的律師就該等訴訟提出業權查詢，並要求被告人（賣方）的律師證明被告人已完全支付及清償應就該等訴訟支付的所有繳款及／或分攤份額，或將會從物業購買價款的餘額中減去若干金額，作為該等訴訟完結後的繳款。原告人的律師亦要求被告人的律師提供法團及該等訴訟其他與訟方的律師的書面確認，以述明法團及／或大廈管理公司應付的法律費用及墊付費用的確實金額。

在答覆原告人律師提出的業權查詢時，被告人的律師：

1.         指出該等訴訟並不涉及損害賠償申索，而且他們獲管理公司告知「管理基金」的盈餘足以支付法律費用，毋須要求各業主繳款；

2.         提供了法團的周年大會會議紀錄副本，及指出法團「累積了數以百萬元盈餘」，並可動用高達100萬元支付該等訴訟的訟費而毋須經進一步批准；及

3.         建議成交時在購買價款中撥出25,000元作為「保證金」，並由被告人向原告人作出彌償保證，承諾被告人會支付被法團要求支付的分攤款項，及確保原告人就有關繳款獲得彌償。

原告人的律師不接受被告人的答覆，重申法團在該等訴訟中的潛在法律責任構成產權負擔，影響有關物業的業權，並表示上述提議並不足以消除該產權負擔或涉及的潛在法律責任。結果雙方沒有成交，被告人的律師指原告人毀約，被告人因此有權沒收並已經沒收訂金。

採用致傑案的原則
原告人引用致傑案的法律原則，指被告人未能證明妥善業權。被告人則區別本案與致傑案，理由是在本案中，法團支付訟費的法律責任遠不及致傑案的程度，故此並非重大或特殊的法律責任，而各業主被要求繳款的機會亦「很微」，而且原告人購買的只是該大廈4989份份額中的49份（只佔大廈份額的0.98%）。

法院駁回被告人的論點。法院認為被告人未有考慮到當原告人成為業主後，假如法團被判支付訟費的命令，有關的訟費命令有可能獲土地審裁處許可而向包括原告人在內的個別業主執行。由於業主立案法團的事務通常不涉及訴訟，法團在該等訴訟中的法律責任以及各業主向基金繳款的潛在法律責任實屬特殊性質；因此這些法律責任構成產權負擔。法院認為，有關物業的合理買家不會預期、甚至不會想到法團負有上述責任。

此外，被告人未能在毫無合理疑點下證明，原告人不會就該產權負擔負上責任。法團在該等訴訟中的法律責任從未能確定，而該等訴訟在關鍵時間仍在進行，無人能肯定100萬元是否足以支付法團本身的訟費。

至於被告人提議的彌償保證，法院注意到在致傑案中，賣方提出的彌償保證是從購買價款中撥出約3,300萬元的款項，或就業主立案法團的債務總額或買家提出的任何合理金額提供銀行擔保。但即使在該案中，終審法院也裁定該提議不能解決因潛在法律責任而起的所有問題。

在本案中，被告人提議的彌償並未完全涵蓋法團在該等訴訟中的法律責任的全額。即使該提議可被解釋為涵蓋法律責任的全額，但除了撥出25,000元由被告人的律師以保證金保管人身分持有外，並無任何抵押支持。因此，該彌償保證未能滿意答覆原告人提出的業權查詢。

在此情況下，法院裁定被告人未能滿意答覆原告人就法團在該等訴訟中的法律責任的業權查詢，被告人的業權帶有產權負擔，而被告人未能證明有關物業的妥善業權。法院命令被告人向原告人退回訂金連利息。

Lo Yee Man v Si Chuan Property Development Consultants Limited
同樣，在Lo Yee Man v Si Chuan Property Development Consultants Limited, DCMP 478/2014一案中，區域法院裁定，法團面對的人身傷亡申索可對個別業主的物業構成業權缺陷。即使成交前法團未被裁定敗訴，但法團一旦被裁定敗訴的潛在法律責任，仍可構成業權缺陷。在買方未知道人身傷亡申索的詳情（包括申索的金額為多少）及法團的財務狀況前，即使賣方提出以50,000元作為保證金，亦不能消除買方須應法團要求去作出繳款的潛在法律責任風險，以及一旦法團未能付款時人身傷亡案中的傷者可能對個別業主執行法庭裁決的風險。

總結
從致傑案的權威性的裁決及上述兩案的裁決可見，法團面對的訴訟，無論仍在進行或已頒下裁決，均很可能會令賣方的業權有缺陷。為避免買方以法團面對有關訴訟為理由而拒絕成交，賣方應如實披露其所知悉法團涉及的訴訟，並小心草擬臨時及正式買賣協議，藉此更改或限定自己給予妥善業權的責任，並盡量減低未完結的訴訟引致交易中止的風險。

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