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业主立案法团牵涉的诉讼未完,对你出售物业有何影响?

2014-10-31

简介
根据香港法例第344章《建筑物条例》(「该条例」)第20(2)(a) 条,业主立案法团(「法团」)可设立并维持一项备用基金,以供用作任何属未有预计或紧急性质的开支。而根据该条例第21条,法团的管理委员会有权厘定业主不时须向基金缴付的金额,此金额是业主到期应向法团支付的债务。

Chi Kit Co Ltd v Lucky Health International Enterprise Ltd [2000] 2 HKLRD 503一案(「致杰案」)中,终审法院裁定,如果单位业主向法团维持的基金缴款的法律责任,在性质或程度等方面十分特殊,以致完全超过一名合理买家的预期,则该等法律责任将构成业权缺陷。

致杰案中的业主可能被要求作出的缴款,是涉及远早于成交之前法团已被裁定须支付的2,570万元巨额款项连同讼费;但近期两宗案件裁定,致杰案中的原则同样适用于未完结的诉讼及金额较低的损害赔偿及/或讼费申索。

Gigabillion Asia Pacific Limited v Sino Dynamic International Limited

案情
Gigabillion Asia Pacific Limited v Sino Dynamic International Limited [2014] 2 HKLRD 922一案中,法团牵涉在五宗尚未完结的诉讼(「该等诉讼」)。买卖双方就有关物业签订正式买卖协议后,原告人(买方)的律师就该等诉讼提出业权查询,并要求被告人(卖方)的律师证明被告人已完全支付及清偿应就该等诉讼支付的所有缴款及/或分摊份额,或将会从物业购买价款的余额中减去若干金额,作为该等诉讼完结后的缴款。原告人的律师亦要求被告人的律师提供法团及该等诉讼其他与讼方的律师的书面确认,以述明法团及/或大厦管理公司应付的法律费用及垫付费用的确实金额。

在答复原告人律师提出的业权查询时,被告人的律师:

1.         指出该等诉讼并不涉及损害赔偿申索,而且他们获管理公司告知「管理基金」的盈余足以支付法律费用,毋须要求各业主缴款;

2.         提供了法团的周年大会会议纪录副本,及指出法团「累积了数以百万元盈余」,并可动用高达100万元支付该等诉讼的讼费而毋须经进一步批准;及

3.         建议成交时在购买价款中拨出25,000元作为「保证金」,并由被告人向原告人作出弥偿保证,承诺被告人会支付被法团要求支付的分摊款项,及确保原告人就有关缴款获得弥偿。

原告人的律师不接受被告人的答复,重申法团在该等诉讼中的潜在法律责任构成产权负担,影响有关物业的业权,并表示上述提议并不足以消除该产权负担或涉及的潜在法律责任。结果双方没有成交,被告人的律师指原告人毁约,被告人因此有权没收并已经没收订金。

采用致杰案的原则
原告人引用致杰案的法律原则,指被告人未能证明妥善业权。被告人则区别本案与致杰案,理由是在本案中,法团支付讼费的法律责任远不及致杰案的程度,故此并非重大或特殊的法律责任,而各业主被要求缴款的机会亦「很微」,而且原告人购买的只是该大厦4989份份额中的49份(只占大厦份额的0.98%)。

法院驳回被告人的论点。法院认为被告人未有考虑到当原告人成为业主后,假如法团被判支付讼费的命令,有关的讼费命令有可能获土地审裁处许可而向包括原告人在内的个别业主执行。由于业主立案法团的事务通常不涉及诉讼,法团在该等诉讼中的法律责任以及各业主向基金缴款的潜在法律责任实属特殊性质;因此这些法律责任构成产权负担。法院认为,有关物业的合理买家不会预期、甚至不会想到法团负有上述责任。

此外,被告人未能在毫无合理疑点下证明,原告人不会就该产权负担负上责任。法团在该等诉讼中的法律责任从未能确定,而该等诉讼在关键时间仍在进行,无人能肯定100万元是否足以支付法团本身的讼费。

至于被告人提议的弥偿保证,法院注意到在致杰案中,卖方提出的弥偿保证是从购买价款中拨出约3,300万元的款项,或就业主立案法团的债务总额或买家提出的任何合理金额提供银行担保。但即使在该案中,终审法院也裁定该提议不能解决因潜在法律责任而起的所有问题。

在本案中,被告人提议的弥偿并未完全涵盖法团在该等诉讼中的法律责任的全额。即使该提议可被解释为涵盖法律责任的全额,但除了拨出25,000元由被告人的律师以保证金保管人身分持有外,并无任何抵押支持。因此,该弥偿保证未能满意答复原告人提出的业权查询。

在此情况下,法院裁定被告人未能满意答复原告人就法团在该等诉讼中的法律责任的业权查询,被告人的业权带有产权负担,而被告人未能证明有关物业的妥善业权。法院命令被告人向原告人退回订金连利息。

Lo Yee Man v Si Chuan Property Development Consultants Limited
同样,在Lo Yee Man v Si Chuan Property Development Consultants Limited, DCMP 478/2014一案中,区域法院裁定,法团面对的人身伤亡申索可对个别业主的物业构成业权缺陷。即使成交前法团未被裁定败诉,但法团一旦被裁定败诉的潜在法律责任,仍可构成业权缺陷。在买方未知道人身伤亡申索的详情(包括申索的金额为多少)及法团的财务状况前,即使卖方提出以50,000元作为保证金,亦不能消除买方须应法团要求去作出缴款的潜在法律责任风险,以及一旦法团未能付款时人身伤亡案中的伤者可能对个别业主执行法庭裁决的风险。

总结
致杰案的权威性的裁决及上述两案的裁决可见,法团面对的诉讼,无论仍在进行或已颁下裁决,均很可能会令卖方的业权有缺陷。为避免买方以法团面对有关诉讼为理由而拒绝成交,卖方应如实披露其所知悉法团涉及的诉讼,并小心草拟临时及正式买卖协议,藉此更改或限定自己给予妥善业权的责任,并尽量减低未完结的诉讼引致交易中止的风险。

如有查询,请联络我们的物业部门:

E: property@onc.hk

T: (852) 2810 1212

W: www.onc.hk

F: (852) 2804 6311

香港中环康乐广场 8 号交易广场第三期 19 楼

注意:以上内容涉及十分专门和复杂的法律知识或法律程序。本篇文章仅是对有关题目的一般概述,只供参考,不能作为任何个别案件的法律意见。如需进一步的法律咨询或协助,请联络我们的律师。

律师团队

叶巨云
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合伙人
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