簡介
在香港，物業帶有未經授權或違例構築物或改建的情況並不罕見。出售這類物業時，買賣協議往往會加入條款，限制賣方證明及給予物業業權的程度，以保障賣方的利益。在Channel Green Ltd v Huge Grand Ltd CACV 174/2013一案中，被告人（賣方）成功倚賴一項合約條文拒絕原告人（買方）提出若干業權查詢，並在買方拒絕成交後沒收買方已根據買賣協議支付的訂金。

背景
根據一份於2011年6月2日訂立的臨時買賣協議，何女士同意以港幣2.4億元向被告人購買位於一幢建築物由10間店舖連前院組成的商業物業（「該物業」）。其後，原告人被提名為於2011年6月17日訂立的正式買賣協議（「該協議」）中的買方。被告人收到合共港幣3,600萬元（相等於購買價15%）作為訂金（「訂金」）。

其後雙方對於原告人能否以該物業某些實體情況來質疑被告人在該物業的業權發生爭議。原告人就違反賣地條件（「政府租契」）及該物業所在大廈的公契（「公契」），提出以下業權查詢：

1.         根據政府租契特別條件7（「特別條件7」）的授權，原本規定在前院的停車位不見了，變成被檔位佔用；

2.         部分店舖擴建至政府租契特別條件8（「特別條件8」）規定該物業內不准興建的地方；及

3.         索取證明大廈業主立案法團發現的違反公契事宜已予補救的證明文件。

被告人倚賴該協議下列條款（「第30條」）拒絕上述業權查詢：

「該物業是在『按現狀』的基礎上售予買方。買方已檢查並明白該物業現時的狀況，而且買方不得以該物業有任何未經授權的加建、改動或違例構築物為理由，而提出任何問題／查詢或拒絕完成或延遲完成交易。」

因此，雙方並無完成該物業的買賣，被告人則根據該協議沒收了訂金。原告人就被告人沒收訂金的權利提出爭議，因為該訂金超過購買價的10%，而且原告人認為該協議中的沒收訂金條文是懲罰條款。審訊時，被告人獲法院裁定勝訴，有權沒收訂金。

上訴的爭論點
原告人向上訴法庭提出上訴，上訴的兩個爭論點為：

1.         原審法官把第30條所指的範圍解釋為包括違反特別條件7、特別條件8及公契的情況，是否有誤（「釋義問題」）；及

2.         沒收訂金是否懲罰（「沒收訂金問題」）。

釋義問題
上訴法院認為，問題的關鍵是第30條把被告人（作為賣方）給予業權的責任減至甚麼程度。

原告人提出以下論點：

1.         第30條不適用於並非因違反《建築物條例》而造成的該物業業權問題。因此，違反特別條件7、特別條件8及公契不屬第30條的範圍。

2.         第30條中的「違例構築物」一詞只可被解釋為《建築物條例》所指的違例構築物。違反特別條件7或特別條件8的情況是可獲豁免的（或須補地價），因此，違反特別條件7或特別條件8而建的構築物不會被稱為違例構築物。

另一方面，被告人認為，被告人可倚賴第30條來拒絕原告人基於該物業的未經授權加建、改動或違例構築物而提出關於違反特別條件7、特別條件8或公契的業權查詢（及約制所須證明及給予的業權）。

上訴法庭不接納原告人的論點，並認為「違例構築物」純粹指任何違反法律而建的構築物，而非法的原因可能是違反《建築物條例》、政府租契或公契。即使違反政府租契的情況可透過尋求政府豁免而解決，但在獲得豁免前，該構築物仍屬違例構築物的性質。換言之，上訴法庭同意原審法官的解釋，即第30條不但包括違反《建築物條例》的情況，而且包括違反政府租契及公契的情況。因此，原告人的業權查詢屬於第30條所指的範圍內，被告人有權根據第30條拒絕該等業權查詢。

沒收訂金問題
如上文所述，本案中的訂金相等於購買價的15%，比一般10% 為高，因此法院須考慮是否有構成充分理由的特殊情況。根據終審法院的Polyset Ltd v Panhandat Ltd(2002) 5 HKCFAR 234 一案，特殊情況必須涉及訂金的真正目的，即表示有履行合約的誠意，及作為賣方從市場撤回物業等候成交的補償，而測試是訂約之時訂金金額的合理性。在判斷高於正常訂金的金額是否合理時，相關考慮因素包括成交期的長短及市場的波動程度。

在本案中，成交期為4.5個月，而根據原審法官裁斷，與該物業性質相同的商業物業成交期一般為3個月。上訴法庭裁定，原審法官有權把成交期越長、被告人承受市況變化風險的期間也越長的因素考慮在內，因此收取15% 訂金是有客觀的充分理由支持的。因此，上訴法庭維持原審裁決，准許被告人沒收訂金。原告人的上訴被駁回。

總結
本案顯示，對於有未經授權或違例情況的物業，在買賣協議加入合約條文限制賣方證明及給予妥善物業業權的責任是非常重要的。對於買方的而言，則必須在訂立任何買賣協議前檢查物業及仔細考慮協議條款，以確保自己的利益得到充分保障。無論是買方或賣方，如對物業買賣協議任何條款的含意有任何疑問，都應徵詢專業法律意見。

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