简介
在香港，物业带有未经授权或违例构筑物或改建的情况并不罕见。出售这类物业时，买卖协议往往会加入条款，限制卖方证明及给予物业业权的程度，以保障卖方的利益。在Channel Green Ltd v Huge Grand Ltd CACV 174/2013一案中，被告人（卖方）成功倚赖一项合约条文拒绝原告人（买方）提出若干业权查询，并在买方拒绝成交后没收买方已根据买卖协议支付的订金。

背景
根据一份于2011年6月2日订立的临时买卖协议，何女士同意以港币2.4亿元向被告人购买位于一幢建筑物由10间店铺连前院组成的商业物业（「该物业」）。其后，原告人被提名为于2011年6月17日订立的正式买卖协议（「该协议」）中的买方。被告人收到合共港币3,600万元（相等于购买价15%）作为订金（「订金」）。

其后双方对于原告人能否以该物业某些实体情况来质疑被告人在该物业的业权发生争议。原告人就违反卖地条件（「政府租契」）及该物业所在大厦的公契（「公契」），提出以下业权查询：

1.         根据政府租契特别条件7（「特别条件7」）的授权，原本规定在前院的停车位不见了，变成被档位占用；

2.         部分店铺扩建至政府租契特别条件8（「特别条件8」）规定该物业内不准兴建的地方；及

3.         索取证明大厦业主立案法团发现的违反公契事宜已予补救的证明文件。

被告人倚赖该协议下列条款（「第30条」）拒绝上述业权查询：

「该物业是在『按现状』的基础上售予买方。买方已检查并明白该物业现时的状况，而且买方不得以该物业有任何未经授权的加建、改动或违例构筑物为理由，而提出任何问题／查询或拒绝完成或延迟完成交易。」

因此，双方并无完成该物业的买卖，被告人则根据该协议没收了订金。原告人就被告人没收订金的权利提出争议，因为该订金超过购买价的10%，而且原告人认为该协议中的没收订金条文是惩罚条款。审讯时，被告人获法院裁定胜诉，有权没收订金。

上诉的争论点
原告人向上诉法庭提出上诉，上诉的两个争论点为：

1.         原审法官把第30条所指的范围解释为包括违反特别条件7、特别条件8及公契的情况，是否有误（「释义问题」）；及

2.         没收订金是否惩罚（「没收订金问题」）。

释义问题
上诉法院认为，问题的关键是第30条把被告人（作为卖方）给予业权的责任减至甚么程度。

原告人提出以下论点：

1.         第30条不适用于并非因违反《建筑物条例》而造成的该物业业权问题。因此，违反特别条件7、特别条件8及公契不属第30条的范围。

2.         第30条中的「违例构筑物」一词只可被解释为《建筑物条例》所指的违例构筑物。违反特别条件7或特别条件8的情况是可获豁免的（或须补地价），因此，违反特别条件7或特别条件8而建的构筑物不会被称为违例构筑物。

另一方面，被告人认为，被告人可倚赖第30条来拒绝原告人基于该物业的未经授权加建、改动或违例构筑物而提出关于违反特别条件7、特别条件8或公契的业权查询（及约制所须证明及给予的业权）。

上诉法庭不接纳原告人的论点，并认为「违例构筑物」纯粹指任何违反法律而建的构筑物，而非法的原因可能是违反《建筑物条例》、政府租契或公契。即使违反政府租契的情况可透过寻求政府豁免而解决，但在获得豁免前，该构筑物仍属违例构筑物的性质。换言之，上诉法庭同意原审法官的解释，即第30条不但包括违反《建筑物条例》的情况，而且包括违反政府租契及公契的情况。因此，原告人的业权查询属于第30条所指的范围内，被告人有权根据第30条拒绝该等业权查询。

没收订金问题
如上文所述，本案中的订金相等于购买价的15%，比一般10% 为高，因此法院须考虑是否有构成充分理由的特殊情况。根据终审法院的Polyset Ltd v Panhandat Ltd(2002) 5 HKCFAR 234 一案，特殊情况必须涉及订金的真正目的，即表示有履行合约的诚意，及作为卖方从市场撤回物业等候成交的补偿，而测试是订约之时订金金额的合理性。在判断高于正常订金的金额是否合理时，相关考虑因素包括成交期的长短及市场的波动程度。

在本案中，成交期为4.5个月，而根据原审法官裁断，与该物业性质相同的商业物业成交期一般为3个月。上诉法庭裁定，原审法官有权把成交期越长、被告人承受市况变化风险的期间也越长的因素考虑在内，因此收取15% 订金是有客观的充分理由支持的。因此，上诉法庭维持原审裁决，准许被告人没收订金。原告人的上诉被驳回。

总结
本案显示，对于有未经授权或违例情况的物业，在买卖协议加入合约条文限制卖方证明及给予妥善物业业权的责任是非常重要的。对于买方的而言，则必须在订立任何买卖协议前检查物业及仔细考虑协议条款，以确保自己的利益得到充分保障。无论是买方或卖方，如对物业买卖协议任何条款的含意有任何疑问，都应征询专业法律意见。

如有查询，请联络我们的物业部门：

E: property@onc.hk

T: (852) 2810 1212

W: www.onc.hk

F: (852) 2804 6311

香港中环康乐广场 8 号交易广场第三期 19 楼

注意：以上内容涉及十分专门和复杂的法律知识或法律程序。本篇文章仅是对有关题目的一般概述，只供参考，不能作为任何个别案件的法律意见。如需进一步的法律咨询或协助，请联络我们的律师。