背景
《一手住宅物業銷售條例草案》於2011年11月公布，進行了為期兩個月的公眾諮詢。在2012年6月，《一手住宅物業銷售條例》（香港法例第621章）（「該條例」）獲立法會通過，隨後於2012年7月刊憲。

該條例在一手住宅物業銷售方面，對地產商實施多項法定要求，反映政府加強規管地產發展商的銷售行為。該條例的部分條文已於2013年4月2日實施，而整條條例亦於2013年4月29日生效。本文將簡介該條例的主要重點。

第1部：導言
第1部主要載有該條例所用詞彙的釋義及該條例的適用範圍。

該條例的適用範圍
該條例適用於未曾簽訂臨時或正式買賣合約及轉讓契的香港住宅物業，包括已落成及未落成的住宅物業，但以下兩個情況例外：一是最少 95% 住宅物業已租出最少36個月的發展項目，二是獨立新界丁屋。

實用面積
根據該條例第8條的定義，實用面積是指住宅單位的樓面面積，包括構成該住宅單位一部分的露台、工作平台及陽台。然而，該定義指明不包括該條例附表2第1部所指的面積，即空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭及庭院。

第2部：銷售安排
第2部載有規管一手住宅物業銷售安排不同方面的法定要求，包括售樓說明書、價單、示範單位、銷售安排、買賣合約及成交紀錄冊。違反規定即屬犯罪，可被判處罰款。

售樓說明書
就每個或每期發展項目，賣方必須按指定字樣大小，擬備一份以英文標明為「Sales Brochure」並以中文標明為「售樓說明書」的售樓說明書。除賣方外，任何人不得擬備售樓說明書。

該條例對售樓說明書的內容及列出資料的次序均有特定要求。售樓說明書必須首先列出賣方建議買方在決定購買一住宅物業之前，應該採取甚麼步驟以保障自己。然後，售樓說明書須遵照該條例附表1第1部指明的次序列出指明的資料，包括：發展項目的資料、賣方的資料、各方之間的關係、位置圖等等。然後，售樓說明書須列出該條例附表1第2部的資料，例如對買方的警告、橫截面圖及公用設施的資料等，但此部分的資料無須按附表所列的次序列出。售樓說明書還須列出賣方知悉相當可能對享用住宅物業造成重大影響，但一般公眾不知悉的有關資料。除該條例規定的資料外，售樓說明書不得列出任何其他資料。

在物業出售日期前最少7 日及在出售日期當日，賣方須提供售樓說明書的印本，供公眾免費領取，及在其就發展項目設定的互聯網網站，提供售樓說明書的文本以供閱覽。

價單
就每個或每期發展項目，賣方必須擬備一份價單。住宅物業只可按價單列明的價格出售。價格如有更改，賣方必須修訂價單。價單須涵蓋的物業數目，視乎發展項目的物業總數而定。

該條例第31條載有價單內容的詳細規定，例如發展項目的名稱及位置、發展項目的住宅物業總數及價單印製日期等。就每項物業而言，價單還必須列出對該物業的描述、實用面積、售價及樓面面積等。除第31條規定的資料外，價單不得列出任何其他資料。在物業出售日期前最少3 日及在出售日期當日，賣方須提供價單的印本，供公眾免費領取，及在其就發展項目設定的互聯網網站，提供價單的文本以供閱覽。價單公布前，賣方不得向任何人士探求購買任何住宅物業的意向，並須拒絕上述意向。

示範單位
根據該條例，賣方並非必須開放示範單位，但如果賣方選擇開放示範單位，則必須先開放一個無改動示範單位，才可開放經改動示範單位。不論無改動或經改動示範單位，其尺寸均須與售樓說明書就該物業指明的尺寸相同。任何露台、工作平台或陽台必須設有邊界牆或護牆。示範單位內須展示一份顯示該示範單位尺寸的圖則。無改動示範單位的內部間隔、裝置、裝修物料及設備必須與售樓說明書就該物業提供的資料相同，但經改動示範單位則不必相同。

不論無改動或經改動示範單位，在售樓說明書提供予公眾前，均不得開放予公眾參觀。賣方不得限制公眾在無改動或經改動示範單位內進行量度，公眾亦可在無改動示範單位內拍照或錄影。

銷售安排及其他資料
賣方必須在物業出售日期前最少3日及在出售日期當日，提供銷售安排文件印本，供公眾免費領取，及在其就發展項目設定的互聯網網站，提供銷售安排文件的文本以供閱覽。銷售安排文件須涵蓋的資料包括住宅物業的出售日期、時間及地點、所售物業的描述及數目，及決定揀選物業優先次序的方法等。

在出售日期當日，其他須供公眾閱覽的資料包括：分區計劃大綱圖或發展審批地區圖、經批准的建築圖則、公契、批地文件及發展項目的鳥瞰照片。

買賣合約
買方在簽訂臨時買賣合約（「臨時合約」）時，須支付5% 的臨時訂金。如此項法定條文與臨時合約有任何衝突或抵觸，應以法定條文為準。臨時合約必須載有該條例附表4的強制性條文，而正式買賣合約（「正式合約」）必須載有附表5、6或7的強制性條文。

如果買方在簽訂臨時合約後5個工作日內簽訂正式合約，賣方則必須在簽訂臨時合約後8個工作日內簽訂正式合約。如買方沒有在5個工作日內簽訂正式合約，臨時合約將會終止，5% 的臨時訂金將被沒收，而賣方不能對買方提出進一步申索。

成交紀錄冊
就每個或每期發展項目，賣方均須備存一份成交紀錄冊。該條例第59條列出成交紀錄冊須註明的資料，包括臨時合約及正式合約的日期或終止日期、售價、付款條款及買方是否賣方的有關連人士等。

該條例對成交紀錄冊記入資料的時間有嚴格規定。賣方在簽訂臨時合約後，必須在24小時內記入資料，而簽訂正式合約後，則須在1個工作天內記入資料。若買方簽訂臨時合約後未能在5個工作日內簽訂正式合約，賣方必須於臨時合約日期起計的第6個工作日，在成交紀錄冊註明此事實。如果正式合約終止，賣方必須在終止日期後1個工作日內登記有關資料。

第3部：廣告
第3部的條文規管促銷一手住宅物業的廣告，違反該等條文即屬犯罪，可被判處罰款及／或監禁。

在適用情況下，住宅物業的廣告必須述明該廣告是由賣方發布或在賣方同意下發布的。對於未落成的發展項目或期數，或尚待符合條件的已落成發展項目或期數，該廣告必須述明其預計關鍵日期。如賣方已向公眾提供售樓說明書，該廣告則須載有建議買方參閱售樓說明書的聲明。

廣告提供的住宅物業面積或單位售價資料，不得採用並非按實用面積計算的面積或單位售價。單位售價是指物業每平方呎或每平方米的售價。此外，廣告亦不得含有虛假或具誤導性的資料。

就印製廣告而言，除上述一般規定外，賣方還須遵守該條例第73條的附加規定。

第4部：失實陳述及傳布虛假或具誤導性資料
根據第4部，任何人作出欺詐性或罔顧實情的失實陳述，即屬犯罪，作出失實陳述的人亦可能須向被誤導的人作出賠償。根據第4部，傳布虛假或具誤導性資料亦屬犯罪，違者可被處以罰款及監禁。

第5部：免責辯護
被控觸犯第2部或第3部所訂罪行（關乎廣告涉及虛假或具誤導性資料的罪行除外）的人，如能證明自己已採取所有合理預防措施，並已作出所有應有努力，以避免觸犯該罪行，即可以此作為免責辯護。

至於關乎虛假或具誤導性資料的罪行，如果被告人只是「被動傳布」該等資料，該條例提供了一些免責辯護。「被動傳布」包括3種情況：發出或複製有關資料、再次傳送有關資料及直播有關資料。

總結
該條例就地產商在香港銷售一手住宅物業的不同層面提供詳細的監管規定。鑒於業界的關注，根據該條例成立的「一手住宅物業銷售監管局」已發出指引[1]，為業界提供更多資料，但有些地方仍然不太明確，且看監管局日後如何執行該條例。

[1]     有關指引可於運輸及房屋局網頁下載：www.srpa.gov.hk/tc/guidelines.html

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