《一手住宅物业销售条例》简介
背景
《一手住宅物业销售条例草案》于2011年11月公布，进行了为期两个月的公众谘询。在2012年6月，《一手住宅物业销售条例》（香港法例第621章）（「该条例」）获立法会通过，随后于2012年7月刊宪。
该条例在一手住宅物业销售方面，对地产商实施多项法定要求，反映政府加强规管地产发展商的销售行为。该条例的部分条文已于2013年4月2日实施，而整条条例亦于2013年4月29日生效。本文将简介该条例的主要重点。
第1部：导言
第1部主要载有该条例所用词汇的释义及该条例的适用范围。
该条例的适用范围
该条例适用于未曾签订临时或正式买卖合约及转让契的香港住宅物业，包括已落成及未落成的住宅物业，但以下两个情况例外：一是最少 95% 住宅物业已租出最少36个月的发展项目，二是独立新界丁屋。
实用面积
根据该条例第8条的定义，实用面积是指住宅单位的楼面面积，包括构成该住宅单位一部分的露台、工作平台及阳台。然而，该定义指明不包括该条例附表2第1部所指的面积，即空调机房、窗台、阁楼、平台、花园、停车位、天台、梯屋、前庭及庭院。
第2部：销售安排
第2部载有规管一手住宅物业销售安排不同方面的法定要求，包括售楼说明书、价单、示范单位、销售安排、买卖合约及成交纪录册。违反规定即属犯罪，可被判处罚款。
售楼说明书
就每个或每期发展项目，卖方必须按指定字样大小，拟备一份以英文标明为「Sales Brochure」并以中文标明为「售楼说明书」的售楼说明书。除卖方外，任何人不得拟备售楼说明书。
该条例对售楼说明书的内容及列出资料的次序均有特定要求。售楼说明书必须首先列出卖方建议买方在决定购买一住宅物业之前，应该采取甚么步骤以保障自己。然后，售楼说明书须遵照该条例附表1第1部指明的次序列出指明的资料，包括：发展项目的资料、卖方的资料、各方之间的关系、位置图等等。然后，售楼说明书须列出该条例附表1第2部的资料，例如对买方的警告、横截面图及公用设施的资料等，但此部分的资料无须按附表所列的次序列出。售楼说明书还须列出卖方知悉相当可能对享用住宅物业造成重大影响，但一般公众不知悉的有关资料。除该条例规定的资料外，售楼说明书不得列出任何其他资料。
在物业出售日期前最少7 日及在出售日期当日，卖方须提供售楼说明书的印本，供公众免费领取，及在其就发展项目设定的互联网网站，提供售楼说明书的文本以供阅览。
价单
就每个或每期发展项目，卖方必须拟备一份价单。住宅物业只可按价单列明的价格出售。价格如有更改，卖方必须修订价单。价单须涵盖的物业数目，视乎发展项目的物业总数而定。
该条例第31条载有价单内容的详细规定，例如发展项目的名称及位置、发展项目的住宅物业总数及价单印制日期等。就每项物业而言，价单还必须列出对该物业的描述、实用面积、售价及楼面面积等。除第31条规定的资料外，价单不得列出任何其他资料。在物业出售日期前最少3 日及在出售日期当日，卖方须提供价单的印本，供公众免费领取，及在其就发展项目设定的互联网网站，提供价单的文本以供阅览。价单公布前，卖方不得向任何人士探求购买任何住宅物业的意向，并须拒绝上述意向。
示范单位
根据该条例，卖方并非必须开放示范单位，但如果卖方选择开放示范单位，则必须先开放一个无改动示范单位，才可开放经改动示范单位。不论无改动或经改动示范单位，其尺寸均须与售楼说明书就该物业指明的尺寸相同。任何露台、工作平台或阳台必须设有边界墙或护墙。示范单位内须展示一份显示该示范单位尺寸的图则。无改动示范单位的内部间隔、装置、装修物料及设备必须与售楼说明书就该物业提供的资料相同，但经改动示范单位则不必相同。
不论无改动或经改动示范单位，在售楼说明书提供予公众前，均不得开放予公众参观。卖方不得限制公众在无改动或经改动示范单位内进行量度，公众亦可在无改动示范单位内拍照或录影。
销售安排及其他资料
卖方必须在物业出售日期前最少3日及在出售日期当日，提供销售安排文件印本，供公众免费领取，及在其就发展项目设定的互联网网站，提供销售安排文件的文本以供阅览。销售安排文件须涵盖的资料包括住宅物业的出售日期、时间及地点、所售物业的描述及数目，及决定拣选物业优先次序的方法等。
在出售日期当日，其他须供公众阅览的资料包括：分区计划大纲图或发展审批地区图、经批准的建筑图则、公契、批地文件及发展项目的鸟瞰照片。
买卖合约
买方在签订临时买卖合约（「临时合约」）时，须支付5% 的临时订金。如此项法定条文与临时合约有任何冲突或抵触，应以法定条文为准。临时合约必须载有该条例附表4的强制性条文，而正式买卖合约（「正式合约」）必须载有附表5、6或7的强制性条文。
如果买方在签订临时合约后5个工作日内签订正式合约，卖方则必须在签订临时合约后8个工作日内签订正式合约。如买方没有在5个工作日内签订正式合约，临时合约将会终止，5% 的临时订金将被没收，而卖方不能对买方提出进一步申索。
成交纪录册
就每个或每期发展项目，卖方均须备存一份成交纪录册。该条例第59条列出成交纪录册须注明的资料，包括临时合约及正式合约的日期或终止日期、售价、付款条款及买方是否卖方的有关连人士等。
该条例对成交纪录册记入资料的时间有严格规定。卖方在签订临时合约后，必须在24小时内记入资料，而签订正式合约后，则须在1个工作天内记入资料。若买方签订临时合约后未能在5个工作日内签订正式合约，卖方必须于临时合约日期起计的第6个工作日，在成交纪录册注明此事实。如果正式合约终止，卖方必须在终止日期后1个工作日内登记有关资料。
第3部：广告
第3部的条文规管促销一手住宅物业的广告，违反该等条文即属犯罪，可被判处罚款及／或监禁。
在适用情况下，住宅物业的广告必须述明该广告是由卖方发布或在卖方同意下发布的。对于未落成的发展项目或期数，或尚待符合条件的已落成发展项目或期数，该广告必须述明其预计关键日期。如卖方已向公众提供售楼说明书，该广告则须载有建议买方参阅售楼说明书的声明。
广告提供的住宅物业面积或单位售价资料，不得采用并非按实用面积计算的面积或单位售价。单位售价是指物业每平方呎或每平方米的售价。此外，广告亦不得含有虚假或具误导性的资料。
就印制广告而言，除上述一般规定外，卖方还须遵守该条例第73条的附加规定。
第4部：失实陈述及传布虚假或具误导性资料
根据第4部，任何人作出欺诈性或罔顾实情的失实陈述，即属犯罪，作出失实陈述的人亦可能须向被误导的人作出赔偿。根据第4部，传布虚假或具误导性资料亦属犯罪，违者可被处以罚款及监禁。
第5部：免责辩护
被控触犯第2部或第3部所订罪行（关乎广告涉及虚假或具误导性资料的罪行除外）的人，如能证明自己已采取所有合理预防措施，并已作出所有应有努力，以避免触犯该罪行，即可以此作为免责辩护。
至于关乎虚假或具误导性资料的罪行，如果被告人只是「被动传布」该等资料，该条例提供了一些免责辩护。「被动传布」包括3种情况：发出或复制有关资料、再次传送有关资料及直播有关资料。
总结
该条例就地产商在香港销售一手住宅物业的不同层面提供详细的监管规定。鉴于业界的关注，根据该条例成立的「一手住宅物业销售监管局」已发出指引[1]，为业界提供更多资料，但有些地方仍然不太明确，且看监管局日后如何执行该条例。
[1] 有关指引可于运输及房屋局网页下载：www.srpa.gov.hk/sc/guidelines.html
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