簡介

土地是香港非常珍貴的資源。發展商除開發新樓盤外，還可選擇重新發展舊建築物。為促進市區重建，符合《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（香港法例第545章）（「該條例」）要求的相關地段的多數份數擁有人（「大業主」），可向土地審裁處申請強制售賣令。最近有報導指出，根據該條例申請強制售賣令的發展商數目比 2016 年有所增加。

正如常任法官Ribeiro在Capital Well Limited v Bond Star Development Limited (2005) 8 HKCFAR 578一案中所指出，私人發展商的重建計劃有時會受到少數份數擁有人（「小業主」）企圖以開天索價或要求「巨額贖款」的手法，阻擾重建計劃的發展；而該條例的目的之一是在此情況下透過協助私人發展商取得業權促進市區重建。同時，該條例亦設立機制確保小業主就其在相關地段中的權益獲得公平合理的賠償。申請人必須符合若干法定要求，土地審裁處才會作出強制售賣令。

申請門檻

如要根據該條例申請強制售賣令，申請人必須（並非以承按人身分）擁有該地段的 90% 不分割份數。從 2010 年 4 月 1 日起，以下三個類別地段的申請門檻從 90% 降至 80%：

• 地段上每一個單位均代表多於該地段所有不分割份數的 10%；
• 地段上所建每所建築物均於提交申請的日期之前最少 50 年前獲發出佔用許可證；
• 地段並非位於工業地帶，而地段上所建的每所建築物 ——
  • 均屬工業建築物；及
  • 均於提交申請的日期之前最少30年前獲發出佔用許可證。

在根據該條例提出申請時，申請人必須同時提交於申請的日期前3個月內擬備並列明有關地段上各物業的評估市值的估值報告，而該市值的評估是符合以下說明的：以該物業在空置的情況下作根據；在猶如該地段不會能夠作為某項售賣令的申請的標的之情況下作出；並無顧及該物業或該地段的重新發展潛力。

法定要求

根據該條例第 4(2) 條，除非土地審裁處信納 ：

• 基於在該地段上的現有建築物的齡期或其維修狀況，該地段理應重新發展；及
• 申請人已採取合理步驟以獲取該地段的所有不分割份數（包括以公平及合理的條件商議購買小業主所擁有的不分割份數），

否則土地審裁處不得作出售賣令。

基於現有建築物的齡期或其維修狀況理應重新發展

現有建築物的齡期（「樓齡」）及維修狀況是重新發展的兩個獨立理由。雖然建築物的實際狀況在一定程度上能反映建築物的樓齡，但土地審裁處在Good Trader Ltd v Hinking Investments Ltd [2007] 3 HKC 219一案中指出，於某些情況下，建築物可能因火災或山泥傾瀉而遭受破壞，且從經濟角度或物理層面上，修復會被視為不可行，該等建築物則理應重新發展。

若以現有建築物的樓齡作為重新發展的理由，土地審裁處會考慮各種因素，例如現有建築物建立了多長時間，現有建築物是否已超過其物理及經濟壽命。物理壽命與建築材料的退化程度有關，經濟壽命涉及建築物的退化是否已達到維護成本高於經濟價值的程度。就此而言，申請人必須引用由結構工程師及／或建築測量師編寫的專家報告，以表明該建築物具有如此多的結構性缺陷，其物理壽命及經濟壽命均已結束，從而證明現有建築物理應重新發展。

就建築物的維修狀況而言，土地審裁處有權考慮建築物的維修狀況是否令建築物對居民或廣大市民構成危險，以及維修費用是否超過建築物的現有價值或因維修而增加的價值。這些只是一部分考慮因素。在Wellcity Development Ltd v Mak Chun Fu (LDCS 22000/2014) 一案中，雖然有關建築物並非結構上不安全，亦無即時倒塌危險，鑑於該條例的目的之一是促進市區殘舊樓宇的重建，土地審裁處認為該建築物基於維修狀況差而理應重新發展，因此發出強制售賣令。

採取合理步驟

申請人必須證明已採取合理步驟以獲取得相關地段的所有不分割份數，其中包括就與小業主商議購買他們所持份數的意願及購買條款而採取的步驟的合理性。終審法院在Capital Well一案中裁定，在釐定購買條款是否合理時，土地審裁處無須得出代表正確估值的數字，亦無須裁斷任何關於適用估值原則的爭議；申請人只需令土地審裁處信納，根據現有證據，購買要約可基本上視為對涉案權益的公平合理賠償即可。有關證據包括申請人在申請時提交的估值報告。

此外，申請人應嘗試與小業主進行調解。如果申請人無合理理由而不嘗試或拒絕嘗試調解，則申請人可被視為沒有採取一切合理步驟以獲取小業主的份數，而土地審裁處可拒絕批出強制售賣令。而且，在釐定申請人是否有採取合理步驟時，土地審裁處亦有權考慮申請人在提交申請強制售賣令後向小業主提出的任何要約。

總結

本文列出了根據該條例機制申請強制售賣令時申請人必須符合的基本要求。

鑒於政府賣地計劃下出售的政府土地價格屢創新高，加上過去兩年發展商的激烈競爭，即使為達到申請門檻而收購足夠單位需時不短，本所預計該條例將在協助本港發展商於收購土地進行重建方面擔當越來越重要的角色。

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