简介

土地是香港非常珍贵的资源。发展商除开发新楼盘外，还可选择重新发展旧建筑物。为促进市区重建，符合《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（香港法例第545章）（「该条例」）要求的相关地段的多数份数拥有人（「大业主」），可向土地审裁处申请强制售卖令。最近有报导指出，根据该条例申请强制售卖令的发展商数目比 2016 年有所增加。

正如常任法官Ribeiro在Capital Well Limited v Bond Star Development Limited (2005) 8 HKCFAR 578一案中所指出，私人发展商的重建计划有时会受到少数份数拥有人（「小业主」）企图以开天索价或要求「巨额赎款」的手法，阻扰重建计划的发展；而该条例的目的之一是在此情况下透过协助私人发展商取得业权促进市区重建。同时，该条例亦设立机制确保小业主就其在相关地段中的权益获得公平合理的赔偿。申请人必须符合若干法定要求，土地审裁处才会作出强制售卖令。

申请门槛

如要根据该条例申请强制售卖令，申请人必须（并非以承按人身分）拥有该地段的 90% 不分割份数。从 2010 年 4 月 1 日起，以下三个类别地段的申请门槛从 90% 降至 80%：

• 地段上每一个单位均代表多于该地段所有不分割份数的 10%；
• 地段上所建每所建筑物均于提交申请的日期之前最少 50 年前获发出占用许可证；
• 地段并非位于工业地带，而地段上所建的每所建筑物 ——
  • 均属工业建筑物；及
  • 均于提交申请的日期之前最少30年前获发出占用许可证。

在根据该条例提出申请时，申请人必须同时提交于申请的日期前3个月内拟备并列明有关地段上各物业的评估市值的估值报告，而该市值的评估是符合以下说明的：以该物业在空置的情况下作根据；在犹如该地段不会能够作为某项售卖令的申请的标的之情况下作出；并无顾及该物业或该地段的重新发展潜力。

法定要求

根据该条例第 4(2) 条，除非土地审裁处信纳 ：

• 基于在该地段上的现有建筑物的龄期或其维修状况，该地段理应重新发展；及
•  申请人已采取合理步骤以获取该地段的所有不分割份数（包括以公平及合理的条件商议购买小业主所拥有的不分割份数），

否则土地审裁处不得作出售卖令。

基于现有建筑物的龄期或其维修状况理应重新发展

现有建筑物的龄期（「楼龄」）及维修状况是重新发展的两个独立理由。虽然建筑物的实际状况在一定程度上能反映建筑物的楼龄，但土地审裁处在Good Trader Ltd v Hinking Investments Ltd [2007] 3 HKC 219一案中指出，于某些情况下，建筑物可能因火灾或山泥倾泻而遭受破坏，且从经济角度或物理层面上，修复会被视为不可行，该等建筑物则理应重新发展。

若以现有建筑物的楼龄作为重新发展的理由，土地审裁处会考虑各种因素，例如现有建筑物建立了多长时间，现有建筑物是否已超过其物理及经济寿命。物理寿命与建筑材料的退化程度有关，经济寿命涉及建筑物的退化是否已达到维护成本高于经济价值的程度。就此而言，申请人必须引用由结构工程师及／或建筑测量师编写的专家报告，以表明该建筑物具有如此多的结构性缺陷，其物理寿命及经济寿命均已结束，从而证明现有建筑物理应重新发展。

就建筑物的维修状况而言，土地审裁处有权考虑建筑物的维修状况是否令建筑物对居民或广大市民构成危险，以及维修费用是否超过建筑物的现有价值或因维修而增加的价值。这些只是一部分考虑因素。在Wellcity Development Ltd v Mak Chun Fu (LDCS 22000/2014) 一案中，虽然有关建筑物并非结构上不安全，亦无即时倒塌危险，鉴于该条例的目的之一是促进市区残旧楼宇的重建，土地审裁处认为该建筑物基于维修状况差而理应重新发展，因此发出强制售卖令。

采取合理步骤

申请人必须证明已采取合理步骤以获取得相关地段的所有不分割份数，其中包括就与小业主商议购买他们所持份数的意愿及购买条款而采取的步骤的合理性。终审法院在Capital Well一案中裁定，在厘定购买条款是否合理时，土地审裁处无须得出代表正确估值的数字，亦无须裁断任何关于适用估值原则的争议；申请人只需令土地审裁处信纳，根据现有证据，购买要约可基本上视为对涉案权益的公平合理赔偿即可。有关证据包括申请人在申请时提交的估值报告。

此外，申请人应尝试与小业主进行调解。如果申请人无合理理由而不尝试或拒绝尝试调解，则申请人可被视为没有采取一切合理步骤以获取小业主的份数，而土地审裁处可拒绝批出强制售卖令。而且，在厘定申请人是否有采取合理步骤时，土地审裁处亦有权考虑申请人在提交申请强制售卖令后向小业主提出的任何要约。

总结

本文列出了根据该条例机制申请强制售卖令时申请人必须符合的基本要求。

鉴于政府卖地计划下出售的政府土地价格屡创新高，加上过去两年发展商的激烈竞争，即使为达到申请门槛而收购足够单位需时不短，本所预计该条例将在协助本港发展商于收购土地进行重建方面担当越来越重要的角色。

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