根据香港法例第219章《物业转易及财产条例》第60条，任何人若意图透过转让财产以欺诈债权人，且承让人并未真诚地支付有值代价及不知道转让人的意图，该财产处置可被宣告无效。

个案分析
最近在高等法院原讼法庭的Cheung Ying Lun and Another v Legal Way Limited and Another [2013] HKCU 2651一案中（「本案」），原告人作为其中一名被告人的债权人，成功地请求法庭颁令，宣告两名被告人之间的物业买卖交易无效。

本案的原告人先前曾对某些被告人提出另一宗诉讼（「先前诉讼」），该先前诉讼中的一名被告人正是本案的第一被告人（「第一被告人」）。在先前诉讼中，法庭于2012年5月23日裁定第一被告人败诉，第一被告人须就串谋行骗／伤害而支付损害赔偿及讼费予原告人（「该裁决」），原告人因而成为第一被告人的债权人。

该裁决颁下之后的第七日（即2012年5月30日），第一被告人与本案的另一被告人（「第二被告人」）订立了一份买卖协议，以港币200万元向第二被告人出售一项物业。2012年6月22日，第一被告人签立了一份转让契，将该物业法律上的业权转让给第二被告人。买卖协议及转让契分别于2012年6月26日及2012年6月27日交到土地注册处登记注册。2012年8月30日，原告人向第一及第二被告人发出一份一般注明令状，要求将第一被告人向第二被告人出售物业的交易宣告无效。本案中主要的争论点是：究竟第一被告人在向第二被告人转让物业时，是否意图欺诈债权人（即原告人）？

适用规则及规例
将出售财产交易宣告无效的相关法例条文，载于香港法例第219章《物业转易及财产条例》（「该条例」）第60条，当中规定，「除第 (2) 及 (3) 款另有规定外，每宗因意图诈骗债权人而作出的财产产权处置，不论是在本条生效日期前或之后作出者，在因此而受损害的人提出时，即可使无效。」[1] 事实上，财产的承让人可提出第60(3) 条作为抗辩理由。然而，若承让人想要提出此项抗辩理由，则必须证明自己已真诚地支付了有值代价，而且并不知道转让人有欺诈债权人的意图。

在Tradepower (Holdings) Ltd v Tradepower (HK) Ltd(2009) 12 HKCFAR 417一案中，终审法院常任法官李义就某项财产转让中转让人是否有欺诈债权人的意图订立了以下适用规则：「如果能客观地证明处置人在无力偿债时作出了一项无代价支持的财产处置（或因作出该财产处置而变为无力偿债），而该财产处置的结果是其债权人（包括未来债权人）将明显地面对至少无法全数收回债项的重大风险，此一事实应足以在几乎任何情况下推断处置人有欺诈债权人的意图。」[2] 李义法官进一步表示，「至于不属此规则范围的案件，即：已支付有值代价的财产处置，或处置人并非无偿债能力，或有关处置不会耗损潜在可供偿还予债权人的资金，则只有当法官能从已有的证据妥当推断出处置人实际有欺诈债权人的意图时，方可引用第60条。」[3]

在本案中，第二被告人就物业转让支付了港币200万元作为代价，因而本案不适用上述规则。因此，原告人需令法官信纳，能从案件事实推断出第一被告人实际有欺诈债权人（即原告人）的意图。

法官在考虑以下情况后，最终推断出第一被告人是有意图欺诈其债权人（尤其是原告人）而向第二被告人转让物业的，故裁定原告人胜诉：

1.         物业的售价（港币200万元）比起该物业在2012年5月时的市值（约港币420万）大幅偏低。第一被告人没有就售价偏低作任何解释，也显示出了该物业买卖很可能并非是经公平磋商而达成的交易；

2.         买卖协议的买卖双方由同一间律师行同时代表，显然违反了《律师执业规则》第5C(1) 条；[4]

3.         买卖协议是在第一被告人在先前诉讼中被裁定败诉的七日后订立的。该裁决与买卖协议之间相距的时间短，亦有助推断出该物业的买卖交易，是受第一被告人试图阻碍任何强制执行措施的意图所影响而作出的；及

4.         转让契于2012年6月22日，在买卖协议于2012年6月26日交到土地注册处注册之前不久才订立的，而买卖协议于2012年6月22日才盖印花。很少买方会这么迟才为买卖协议盖印花和注册，虽然尚未超过《土地注册条例》（第128章）第5条订明的一个月限期，但这样会令买方的利益受损，例如，一项较早开始的交易得以在不知道有新的买卖协议的情况下，在这段期间内成交。

要点
应注意的是，这类案件非常取决于案情。如果在某件案件中，李义法官在Tradepower (Holdings) Ltd一案中订立的规则适用，那么该案中处置财产的交易很有可能会因为转让人有意图欺诈债权人而被宣告无效。至于不属于上述规则范围的案件，债权人则须证明，从案情及证据可推断出转让人实际有欺诈债权人的意图。不过，如果承让人能证明有关物业转让是真诚地进行，而且承让人 (i) 已支付有值代价，及 (ii) 不知道转让人有欺诈债权人的意图，根据该条例第60条，该物业处置交易不必被宣告无效。

[1]     第60(2) 及 (3) 条订明，「本条（即第60条）并不影响当其时有效的破产法律；及如任何人真诚地以有值代价或真诚地以良好代价于一项产权处置中获得任何财产的产业权或权益，而在该项产权处置作出时，该人对诈骗债权人的意图并不知悉，则本条（即第60条）并不适用于该产业权或权益。」 [2]     Tradepower (Holdings) Ltd v Tradepower (HK) Ltd (2009) 12 HKCFAR 417，第88段。 [3]     同上。 [4]     《律师执业规则》第5C(1) 条规定：「除第(2)、(3)、(4) 及 (5) 款另有规定外，一名律师，或2名或多于2名以合伙或组织的形式执业的律师，不得在一宗有值代价的土地售卖或其他土地处置交易中同时代卖方及买方行事。」

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