簡介
分劃（partition）是終止物業共有權（co-ownership）的其中一種方法，令每名共有人（co-owner）成為其獲分配之土地財產的唯一業主。這與聯權共有權（joint tenancy）的劃分不同，後者只會令共有人變成分權共有人（tenants in common），但仍然共同擁有物業。分劃可以透過自願簽立契據進行；如共有人之間無法達成共識，則可根據香港法例第352章《分劃條例》（「該條例」）提出訴訟，要求分劃或出售物業。

在Silver Wealth Capital Investment Limited v Lai Wai Cheun & Lai Kam Cheung (HCMP 512/2013) 一案中，原告人根據該條例向法院申請，要求頒令出售一項位於上海街的物業（「該物業」）。法院需決定應頒令出售物業還是維持各方現狀（即共有人關係）。

案情
原告人與第一及第二被告人是該物業的分權共有人，分別持有該物業40%、40% 和20% 業權。

第一被告人在該物業經營的「永昌成」，是由第一被告人及黎惠海（音譯）先生（原告人的前任人）兩人的父親於1935年創辦，自1965年開始在該物業營業。在1974至1980年間，第一被告人與黎惠海先生以合夥形式在該物業經營「永昌成」，其後第一被告人成為獨資經營者。多年來，第一被告人向黎惠海先生每月支付港幣7,500元「租金」，以租用該物業的40% 業權來經營永昌成。

2012年5月，黎惠海先生以港幣360萬元的價格將其於該物業的40% 業權出售予原告人。交易完成後，原告人向第一被告人發出遷出通知書，要求第一被告人把該物業交吉。原告人最終於2013年3月提出本訴訟，要求法院頒發出售令。

法律原則
該條例第2條規定，凡有任何土地財產由2人或多於2人持有，則不論是以聯權共有人或分權共有人的身分持有，法院均可作出將該財產分劃或出售的命令。該條例第6(1) 條規定，如基於有關土地的性質、有權益人士的數目或部分有權益人士不在或無行為能力等原因，將財產分劃不會對所有有權益人士有利，則法院可作出將該財產出售（而非分劃）的命令。

Wong Chun Kei v Poon Vai Ching [2007] 1 HKLRD 825一案歸納了現時的法律原則：

1.         共有人享有脫離共有權束縛的基本權利，假如沒有其他補救方法，他則可向法院申請分劃令或出售令；

2.         若發出分劃令並不切實可行，除非法院信納出售令並非對所有共有人有利（舉證責任在於提出反對的共有人），或將對其中一名共有人造成巨大困苦，否則法院頒令出售；及

3.         出售令是否對所有共有人有利，並非取決於提出反對的共有人的異議或基於他們認為出售令不利於所有共有人，而應由法院客觀地決定。

爭論點
雙方均同意，把該物業（實用面積約521平方呎，連同約44平方呎的天井）分劃為兩個鋪位並不切實可行。雙方爭論的重點在於是否應頒令出售該物業。兩個主要爭論點是：

1.         出售令會否對被告人造成巨大困苦；及

2.         原告人是否有其他方法脫離共有權的束縛。

對第一被告人造成巨大困苦？
被告人陳詞指，若法院頒令出售該物業，將對第一被告人造成巨大困難，因為：

1.         第一被告人已年過八十，他一生都在該物業經營永昌成。鑒於永昌成及該物業的起源、永昌成在該物業開業逾50年的歷史、他與永昌成長年的關係以及與僱員、顧客及鄰里的情誼，第一被告人已對永昌成建立了一份非常深厚和特別的感情。

2.         假如該物業出售，鑒於搬遷費用、永昌成特色和傳統的喪失、顧客流失以及第一被告人將因無法再在該物業經營永昌成而心情難過，第一被告人將沒有時間、精神、動力或金錢另覓地點繼續經營永昌成。

3.         此外，第一被告人多年來一直居於該物業樓上，因此該物業實質上可被視為第一被告人居所的延伸。

原告人則指出，該物業是商鋪，而非第一被告人的住所。原告人當時無法使用該物業，卻並無獲得任何租金收入。此外，第一被告人並無提出其本人或永昌成的財務狀況證明，或顯示第一被告人無法承擔永昌成搬遷費用的證據。

對於原告人的陳詞，法院同意業主較少會對商鋪（而非居所）建立深厚感情，但這是一個事實問題，而非原則問題。法院又同意，現時該物業40% 的市值租金不大可能只是每月港幣7,500元，第一被告人或須就原告人無法使用該物業而向原告人支付適當的租金。但不論第一被告人是否有足夠財政能力搬遷永昌成，就實際的現實而言，仍不應要求第一被告人搬遷。

另一方面，對於被告人的陳詞，法院認為出售該物業會對第一被告人造成巨大困苦，因此無意命令出售該物業。

原告人是否有其他補救方法？
法院認為，驟眼看來，由於該物業面積小，原告人很難出售其不分割權益。然而，黎惠海先生把其於該物業的不分割權益出售予原告人時，情況也是一樣。

法院亦指出，香港舊區獨立小型商鋪的不分割權益買賣不乏市場，原告人並非採取了行動尋找買家購買其於該物業的不分割權益而找不到。因此，法院認為，原告人其實還有其他補救方法可脫離共有權的束縛。

總結
由於可能對第一被告人造成困苦，以及原告人還有其他補救方法，法院駁回原告人的申請。然而，法院最後補充，倘若日後情況有任何重大變更（例如第一被告人決定不再經營或無法繼續經營永昌成，或第一被告人拒絕支付適當租金），本案的裁決並不妨礙原告人再次申請頒令出售該物業。

近年，有些業主會以折扣價拍賣出售物業的部分擁有權。即使買賣條件註明物業不會交吉，仍有些物業投資者會特意購入這類局部擁有權，然後試圖遊說餘下的業主把業權出售給他們，或更常見的是根據該條例向法院申請出售令，以取得物業的全部擁有權。但本案是一個很好的例子，顯示投資者的投資大計未必一定成功。

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