簡介｜近期涉及律師行的物業買賣欺詐案｜置業夢碎

在香港，置業是人生大事，它是走進中產階層的象徵，向上流動的標誌，免於逆境的經濟保障，甚至是結婚／親密關係的先決條件。然而，即使在新冠肺炎疫情及其他經濟衰退的影響下，香港樓價仍然高企，只有一半家庭居住在自己的物業。今天，大多數人都要用盡其個人積蓄才有望置業。

於2020年12月，一間主要辦理物業買賣的本地律師行（「該律師行」）因其前文員涉嫌挪用客戶資金，被香港律師會宣布介入接管，停止了該律師行的運作。此舉令該律師行的許多客戶大受打擊，這些無辜的買方將辛苦賺來的金錢存入該律師行準備購買物業，結果在惶恐中度過聖誕節。

買方面對的困境是，他們已簽署一份具約束力的合約，必須完成買賣，但由於該律師行被介入接管，他們存入該律師行銀行帳戶的樓價訂金被凍結，無法用來完成交易。買方須另覓資金來完成交易，否則訂金將被賣方沒收。有報導更指，部分委託了該律師行辦理物業交易的買方已接近破產邊緣。可以說，該律師行被介入接管一事造成了恐慌，也令人質疑在如此重要關頭，律師是否可以付託畢生積蓄的對象，畢竟人非聖賢，孰能無過。

目前物業買賣慣例的風險

現時香港的物業買賣通常涉及以下主要步驟：

1.         賣方律師以訂金保管人身份保管訂金；

2.         買方將樓價款項存入買方律師的客戶帳戶；及

3.         買方律師向賣方律師開出律師支票。

上述所有步驟都需要當事人對其律師及律師行職員非常信任。

事實上，該律師行的案件並非個別事件。2021年11月25日，另外兩家律師行的主要負責人或前僱員涉嫌在物業買賣中串謀詐騙，亦被香港律師會介入接管。

香港律師會對違反《律師帳目規則》及作出不誠實行為的會員採取嚴厲的處理方法。於2011至2020年間，香港有不少於23間律師行被介入接管。雖然香港律師會的接管行動旨在懲戒違規律師行，履行其合法職責，但被介入接管的律師行的客戶往往因此陷入無助的境況（「附帶損害」）。

建立革新的非信託制度？

面對上述問題，有沒有方法更妥善地保護一般客戶的利益，並盡可能減低物業買賣涉及的風險？非信託的智能合約及區塊鏈技術可能是答案。

區塊鏈及相關新技術能做到甚麼金錢做不到的事情？

簡單來說，區塊鏈是交易的數碼紀錄，在區塊鏈的整個電腦系統網絡中複製和傳播。它儲存資料的方式幾乎不可能修改、入侵或欺騙。

區塊鏈技術是波卡幣（Polkadot，「DOT」）及大部分加密貨幣的骨幹。而DOT在眾多加密貨幣中突圍而出，是因為它具有區塊鏈互通標準，令價值和資料能夠在以往不兼容的網絡（例如比特幣和以太幣）之間轉移。DOT容許使用者在不影響安全的情況下同時進行交易和分享資料。DOT代幣（即DOT的原生幣）在現有的交易所可以買到，而且流動性高。

智能合約能否改變遊戲規則？消除人為因素

這些看來抽象的概念可透過智能合約運用到物業買賣之中。DOT憑藉其獨有的側鏈（parachain）系統，可以支援不同智能合約平台提供的各種智能合約。

智能合約在區塊鏈儲存資料、運行代碼及自動執行程序。只要妥當編寫智能合約的程式並放在區塊鏈，便有助執行預先編程的交易，令區塊鏈程式效率更高。

將這些元素連接起來，智能合約只要獲得更大的認同，便可以被引入物業買賣制度。與其倚賴信託制度，基本上由律師擔當巨額資金的受託人（往往受客戶交託畢生的積蓄），現在我們可以考慮採用允許自動化流程的智能合約。

智能合約中只存在一套交易條款。這些條款以代碼形式被預先設定，不需要人為介入，便會在觸發事件發生時自動執行，從而將合約條款的含糊性和對對方履約的依賴性減至最低。同時，收款人可以提早在區塊鏈看到資金已經存入，只待他們符合先決條件便會發放。

這樣可以免卻信託制度和這種看似三方關係所涉及的複雜情況，包括上文所述案件的慘況。簡而言之，信任代碼比信任人類簡單得多。

未來的潛在障礙

任何事情既有優點，也有缺點，DOT幣也不例外。首先，智能合約一經簽署，就無法在法律上逆轉。要取消交易，訂約雙方需訂立另一項交易來逆轉原交易的結果，但原交易會一直保留在智能合約的區塊鏈。

此外，香港的監管機構通常相對保守，目前還不肯定智能合約會否進入主流，尤其是它可能構成違反《個人資料（隱私）條例》的隱私問題。

然而，世界各地政府正在對加密貨幣和網絡技術採取更積極的態度。例如，據報巴西主要城市里約熱內盧將把1%的國庫儲備分配到加密貨幣，並為採用加密貨幣繳交的稅款提供折扣。在舊有經濟採用加密貨幣不再是虛構情節。

要點

目前香港物業買賣制度的問題是眾所周知的。最近，香港金融管理局提出一項改革物業交易付款安排的建議，但該建議也有弊端，例如延誤交易的風險、行政成本高昂和缺乏靈活性。隨著科技進步，區塊鏈、加密貨幣和智能合約也許能派上用場，並革新制度。如欲進一步了解如何在交易中採用DOT及其他智能合約作為解決方案，請徵詢科技律師的意見。