简介｜近期涉及律师行的物业买卖欺诈案｜置业梦碎

在香港，置业是人生大事，它是走进中产阶层的象征，向上流动的标志，免于逆境的经济保障，甚至是结婚／亲密关系的先决条件。然而，即使在新冠肺炎疫情及其他经济衰退的影响下，香港楼价仍然高企，只有一半家庭居住在自己的物业。今天，大多数人都要用尽其个人积蓄才有望置业。

于2020年12月，一间主要办理物业买卖的本地律师行（「该律师行」）因其前文员涉嫌挪用客户资金，被香港律师会宣布介入接管，停止了该律师行的运作。此举令该律师行的许多客户大受打击，这些无辜的买方将辛苦赚来的金钱存入该律师行准备购买物业，结果在惶恐中度过圣诞节。

买方面对的困境是，他们已签署一份具约束力的合约，必须完成买卖，但由于该律师行被介入接管，他们存入该律师行银行账户的楼价订金被冻结，无法用来完成交易。买方须另觅资金来完成交易，否则订金将被卖方没收。有报导更指，部分委托了该律师行办理物业交易的买方已接近破产边缘。可以说，该律师行被介入接管一事造成了恐慌，也令人质疑在如此重要关头，律师是否可以付托毕生积蓄的对象，毕竟人非圣贤，孰能无过。

目前物业买卖惯例的风险

现时香港的物业买卖通常涉及以下主要步骤：

1.         卖方律师以订金保管人身份保管订金；

2.         买方将楼价款项存入买方律师的客户账户；及

3.         买方律师向卖方律师开出律师支票。

上述所有步骤都需要当事人对其律师及律师行职员非常信任。

事实上，该律师行的案件并非个别事件。2021年11月25日，另外两家律师行的主要负责人或前雇员涉嫌在物业买卖中串谋诈骗，亦被香港律师会介入接管。

香港律师会对违反《律师账目规则》及作出不诚实行为的会员采取严厉的处理方法。于2011至2020年间，香港有不少于23间律师行被介入接管。虽然香港律师会的接管行动旨在惩戒违规律师行，履行其合法职责，但被介入接管的律师行的客户往往因此陷入无助的境况（「附带损害」）。

建立革新的非信托制度？

面对上述问题，有没有方法更妥善地保护一般客户的利益，并尽可能减低物业买卖涉及的风险？非信托的智能合约及区块链技术可能是答案。

区块链及相关新技术能做到甚么金钱做不到的事情？

简单来说，区块链是交易的数码纪录，在区块链的整个计算机系统网络中复制和传播。它储存数据的方式几乎不可能修改、入侵或欺骗。

区块链技术是波卡币（Polkadot，「DOT」）及大部分加密货币的骨干。而DOT在众多加密货币中突围而出，是因为它具有区块链互通标准，令价值和数据能够在以往不兼容的网络（例如比特币和以太币）之间转移。DOT容许使用者在不影响安全的情况下同时进行交易和分享数据。DOT代币（即DOT的原生币）在现有的交易所可以买到，而且流动性高。

智能合约能否改变游戏规则？消除人为因素

这些看来抽象的概念可透过智能合约运用到物业买卖之中。DOT凭借其独有的侧链（parachain）系统，可以支持不同智能合约平台提供的各种智能合约。

智能合约在区块链储存数据、运行代码及自动执行程序。只要妥当编写智能合约的程序并放在区块链，便有助执行预先编程的交易，令区块链程序效率更高。

将这些元素连接起来，智能合约只要获得更大的认同，便可以被引入物业买卖制度。与其倚赖信托制度，基本上由律师担当巨额资金的受托人（往往受客户交托毕生的积蓄），现在我们可以考虑采用允许自动化流程的智能合约。

智能合约中只存在一套交易条款。这些条款以代码形式被预先设定，不需要人为介入，便会在触发事件发生时自动执行，从而将合约条款的含糊性和对对方履约的依赖性减至最低。同时，收款人可以提早在区块链看到资金已经存入，只待他们符合先决条件便会发放。

这样可以免却信托制度和这种看似三方关系所涉及的复杂情况，包括上文所述案件的惨况。简而言之，信任代码比信任人类简单得多。

未来的潜在障碍

任何事情既有优点，也有缺点，DOT币也不例外。首先，智能合约一经签署，就无法在法律上逆转。要取消交易，订约双方需订立另一项交易来逆转原交易的结果，但原交易会一直保留在智能合约的区块链。

此外，香港的监管机构通常相对保守，目前还不肯定智能合约会否进入主流，尤其是它可能构成违反《个人资料（隐私）条例》的隐私问题。

然而，世界各地政府正在对加密货币和网络技术采取更积极的态度。例如，据报巴西主要城市里约热内卢将把1%的国库储备分配到加密货币，并为采用加密货币缴交的税款提供折扣。在旧有经济采用加密货币不再是虚构情节。

要点

目前香港物业买卖制度的问题是众所周知的。最近，香港金融管理局提出一项改革物业交易付款安排的建议，但该建议也有弊端，例如延误交易的风险、行政成本高昂和缺乏灵活性。随着科技进步，区块链、加密货币和智能合约也许能派上用场，并革新制度。如欲进一步了解如何在交易中采用DOT及其他智能合约作为解决方案，请征询科技律师的意见。