簡介
香港的大廈不時有漏水問題，很多時是因為水管老化和渠道日久失修引致的。買賣物業時，漏水情況有時未必顯然易見，以致潛在買家沒有注意到它的影響。買家一旦買了有漏水問題的物業，有沒有補救方法呢？可以拒絕完成交易嗎？本文將會探討這些問題。

個案分析
從近期Law Ping Ying Tricia and another v Hui Kin Sang一案，我們可以看到一點端倪。被告人是案中物業交易的賣家，他是九龍西洋菜北街一幢大廈2樓一個單位（「該處所」）的業主。原告人是潛在買家，他們在2010年4月22日與被告人訂立了該處所的臨時買賣協議（「臨時協議」）。簽署臨時協議時，原告人也支付了港幣13萬元的臨時訂金。

臨時協議簽署後，原告人發現大廈的管理處曾於2010年3月18日向被告人發出了一封投訴信，指該處所漏水到樓下的單位，並附上數張照片。2010年5月12日，樓下單位的業主及租客透過律師向被告人的律師發出了一封信函，要求被告人糾正漏水問題。

基於上述事件，原告人指被告人違反了臨時協議的一項條款，即該處所應在沒有產權負擔的情況下出售，而被告人未能在成交之時或之前證明及／或交付妥善業權。原告人拒絕完成交易，而被告人則沒收了港幣25萬元的訂金，雙方對簿公堂。法院須就漏水問題的兩個爭論點作出裁定：第一，該處所是否確實有漏水問題？第二，該問題是否該處所的產權負擔？

法院在考慮以下證據後，認為在原定成交之時該處所有漏水問題：

1.         管理處和樓下單位業主及租客的律師發出的信件，顯示漏水問題約於2010年3月開始，至2010年5月仍然持續；及

2.         食物環境衛生署聘用的測量師在2010年6月及7月檢查了樓下單位，其提交的滲水調查報告確認，該處所的地面排水渠漏水及地板滲水情況，很可能是滲水的源頭。

法律上，買家不應被逼接受一項有疑點或可能令買家捲入訴訟的業權，這是早已確立的原則。本案的漏水問題有可能導致樓下單位業主及／或租客提出侵權申索，原告人不應被逼接受這項業權，因為他們可能會因此而捲入訴訟。因此法院裁定，被告人未能證明及／或交付該處所的妥善業權，原告人有權撤銷臨時協議。

注意
在此案中，可能導致第三方提出申索的漏水問題，是業權的產權負擔，原告人因此有權撤銷臨時協議。

然而，被告人在審訊時並無提出該處所是「按現狀出售」為抗辯理由，因為被告人在答辯及反申索書中並沒有陳述這項抗辯理由。假如被告人提出了臨時協議的「按現狀出售」條款為抗辯理由，結果可能不同。此外，此案是在區域法院審理的，上級法院在日後案件中會跟隨還是推翻此案的判決理由，仍是未知之數。

無論如何，我們在購買樓齡較高或修葺欠佳的物業時，都應特別留神，應考慮聘請專業測量師進行檢查，或直接詢問鄰近單位，取得更多關於該物業的資料，以確定擬購買的單位有沒有被人投訴漏水，然後才決定是否購買。

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