簡介
現在很多租約都載有限制性契諾，這些限制性契諾會限制有關物業的用途，亦可能禁止以某些方式使用物業。若租客違反限制性契諾，視乎有關租約的條款及條件，業主有權獲得不同的補償及／或採取不同的行動，其中一項就是取消租約。

然而，根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》（「該條例」），業主向租客送達的取消租約通知書必須符合若干規定，方可有效地取消租約。近期在Mutualbest Limited v Ngai Wah Kit LDPD 1548/2013一案中，土地審裁處須就業主向租客送達的取消租約通知書在該條例下是否有效通知的問題作出裁定。

Mutualbest Limited v Ngai Wah Kit

背景
此案涉及一份於2011年9月簽訂的租約（「該租約」），業主（「業主」）根據該租約向租客（「租客」）出租一住宅物業（「該物業」）。

該租約明文禁止將該物業用作住宅以外的任何用途，並另有一項限制性契諾，規定租客不得向任何其他人士轉讓、轉移或分租該物業（或其任何部分），而且租約僅對租客個人有效（上述契諾統稱為「該等契諾」）。

2012年1月尾，有傳媒揭發該物業曾被用作經營無牌賓館，業主遂於2012年1月31日向租客發信（「該通知書」），要求租客確認是否違反了契諾，但租客並無回覆。2012年11月，業主再透過律師向租客發信，要求終止租約。這次租客以電郵回覆否認違約，並邀請業主到該物業檢查。

約4個月後，傳媒再次揭發該物業被用作賓館。業主透過律師發出另一封日期為2013年4月17日的信件，表示除非租客在2013年4月30日或之前將該物業交吉，否則業主可能採取法律行動。租客回覆否認有任何違反租約的行為，因此業主提出訴訟。

該通知書根據該條例第58條是否有效
處理了業主與租客就合約條款的初步爭議後，土地審裁處的結論是，將該物業用作賓館乃違反了該等契諾。餘下的問題是，業主於2012年1月31日向租客送達的通知書，是否該條例第58條下的有效通知。

根據該條例第58(1) 條，因租契內的任何契諾或條件被違反，而根據租契所載的條款產生的重收權或沒收租賃權的權利，不得強制執行，除非及直至業主向租客送達以下通知：

(a)      指明被投訴的違反事項；及

(b)      如該違反事項可予補救，則要求租客就該違反事項作出補救；及

(c)       指明業主就該違反事項而要求的補償（如有的話），

並且租客在其後一段合理時間內，並沒有對可予補救的違反事項作出補救，亦沒有就違反事項作出令業主滿意的合理金錢補償。

該通知書是業主根據該條例第58(1) 條而發的通知，但在該通知書中，業主只表示假如租客違反了該等契諾，業主將別無辦法，必須要求租客立即遷出該物業。可是，該通知書並無提及是否會根據該條例第58(1) 條給予租客就違反事項作出補救的機會。

該違反事項是否可予補救？
業主的律師指，將該物業分租是一項不能補救的違反事項，因此即使該通知書沒有要求租客就違反事項作出補救，該通知書仍然有效。

然而，土地審裁處並不接受這個論點。土地審裁處引用英國上訴法院Akici v LR Butlin Ltd [2006] 2 All ER 872一案的判詞，認為在該物業經營賓館，只涉及放棄該物業的部分管有權，並無設立或向賓客轉移租約中的任何法定權益。由於沒有法定權益被轉移予該物業的賓客，此違反事項是可以補救的，該通知書應給予租客合理時間作出補救。因此，該通知書未能符合該條例第58條的規定，故屬無效。

總結
業主如打算因租客違反租約契諾而取消租約，則必須注意該條例第58條的條文。業主必須考慮聲稱的違約事項是否可予補救，如果可以，則須給予租客合理時間以補救該違約事項。

畢竟，相信沒有業主希望像上述案件的業主那樣，雖然成功說服法庭有關租約的正確詮釋、並成功證明租客有違反契諾，但卻未能取消租約，還要承擔訟費！

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