以违反契诺为由终止租约：终止通知书是否有效？
简介
现在很多租约都载有限制性契诺，这些限制性契诺会限制有关物业的用途，亦可能禁止以某些方式使用物业。若租客违反限制性契诺，视乎有关租约的条款及条件，业主有权获得不同的补偿及／或采取不同的行动，其中一项就是取消租约。
然而，根据香港法例第219章《物业转易及财产条例》（「该条例」），业主向租客送达的取消租约通知书必须符合若干规定，方可有效地取消租约。近期在Mutualbest Limited v Ngai Wah Kit LDPD 1548/2013一案中，土地审裁处须就业主向租客送达的取消租约通知书在该条例下是否有效通知的问题作出裁定。
Mutualbest Limited v Ngai Wah Kit
背景
此案涉及一份于2011年9月签订的租约（「该租约」），业主（「业主」）根据该租约向租客（「租客」）出租一住宅物业（「该物业」）。
该租约明文禁止将该物业用作住宅以外的任何用途，并另有一项限制性契诺，规定租客不得向任何其他人士转让、转移或分租该物业（或其任何部分），而且租约仅对租客个人有效（上述契诺统称为「该等契诺」）。
2012年1月尾，有传媒揭发该物业曾被用作经营无牌宾馆，业主遂于2012年1月31日向租客发信（「该通知书」），要求租客确认是否违反了契诺，但租客并无回复。
2012年11月，业主再透过律师向租客发信，要求终止租约。这次租客以电邮回复否认违约，并邀请业主到该物业检查。
约4个月后，传媒再次揭发该物业被用作宾馆。业主透过律师发出另一封日期为2013年4月17日的信件，表示除非租客在2013年4月30日或之前将该物业交吉，否则业主可能采取法律行动。租客回复否认有任何违反租约的行为，因此业主提出诉讼。
该通知书根据该条例第58条是否有效
处理了业主与租客就合约条款的初步争议后，土地审裁处的结论是，将该物业用作宾馆乃违反了该等契诺。余下的问题是，业主于2012年1月31日向租客送达的通知书，是否该条例第58条下的有效通知。
根据该条例第58(1) 条，因租契内的任何契诺或条件被违反，而根据租契所载的条款产生的重收权或没收租赁权的权利，不得强制执行，除非及直至业主向租客送达以下通知：
(a) 指明被投诉的违反事项；及
(b) 如该违反事项可予补救，则要求租客就该违反事项作出补救；及
(c) 指明业主就该违反事项而要求的补偿（如有的话），
并且租客在其后一段合理时间内，并没有对可予补救的违反事项作出补救，亦没有就违反事项作出令业主满意的合理金钱补偿。
该通知书是业主根据该条例第58(1) 条而发的通知，但在该通知书中，业主只表示假如租客违反了该等契诺，业主将别无办法，必须要求租客立即迁出该物业。可是，该通知书并无提及是否会根据该条例第58(1) 条给予租客就违反事项作出补救的机会。
该违反事项是否可予补救？
业主的律师指，将该物业分租是一项不能补救的违反事项，因此即使该通知书没有要求租客就违反事项作出补救，该通知书仍然有效。
然而，土地审裁处并不接受这个论点。土地审裁处引用英国上诉法院Akici v LR Butlin Ltd [2006] 2 All ER 872一案的判词，认为在该物业经营宾馆，只涉及放弃该物业的部分管有权，并无设立或向宾客转移租约中的任何法定权益。由于没有法定权益被转移予该物业的宾客，此违反事项是可以补救的，该通知书应给予租客合理时间作出补救。因此，该通知书未能符合该条例第58条的规定，故属无效。
总结
业主如打算因租客违反租约契诺而取消租约，则必须注意该条例第58条的条文。业主必须考虑声称的违约事项是否可予补救，如果可以，则须给予租客合理时间以补救该违约事项。
毕竟，相信没有业主希望像上述案件的业主那样，虽然成功说服法庭有关租约的正确诠释、并成功证明租客有违反契诺，但却未能取消租约，还要承担讼费！
如有查询，请联络我们的物业部门：
T: (852) 2810 1212
W: www.onc.hk
F: (852) 2804 6311
香港中环康乐广场 8 号交易广场第三期 19 楼
注意：以上内容涉及十分专门和复杂的法律知识或法律程序。本篇文章仅是对有关题目的一般概述，只供参考，不能作为任何个别案件的法律意见。如需进一步的法律谘询或协助，请联络我们的律师。
如有查询，请联络我们的物业部门：
T: (852) 2810 1212
W: www.onc.hk
F: (852) 2804 6311
香港中环康乐广场 8 号交易广场第三期 19 楼
注意：以上内容涉及十分专门和复杂的法律知识或法律程序。本篇文章仅是对有关题目的一般概述，只供参考，不能作为任何个别案件的法律意见。如需进一步的法律谘询或协助，请联络我们的律师。
