簡介

大廈簷篷倒塌／物件墮下導致行人傷亡的事件，我們時有聽聞。毋庸置疑，不論倒塌的簷篷／墮下的物件是大廈的公用部分還是僭建物，負有控制、管理責任的業主及／或租戶均須對受害人的損傷負責。不過，倘若業主及／或租戶無能力履行裁決，受害人仍可能得不到損害賠償。業主立案法團（「法團」）應該就人身傷亡的法律責任投購了第三者保險，因此能夠支付判定的損害賠償。法律上一貫的原則是，如法團未有妥善管理及保養大廈公用部分，則須就大廈公用部分倒塌／物件墮下導致的事故負上疏忽責任。但假如倒塌簷篷／墮下物件是法團並無責任保養的僭建物，法團應負上甚麼法律責任？我們將於本文討論。

終審法院在Leung Tsang Hung案的裁決

在終審法院對Leung Tsang Hung and Lee Wai Yu, the administrators of the estate of Liu Ngan Fong Sukey, deceased vs The Incorporated Owners of Kwok Wing House FACV No. 4 of 2007一案作出裁決前，過去的案例顯示，法團無須為僭建物倒塌負責，因為假如法團須負責，則意味著要求法團負責保養大廈個別業主／租戶搭建的僭建物。即使法團有責任強制執行公契而採取行動清拆僭建物，但亦無責任保養非法僭建物。

在Leung Tsang Hung案中，死者為一名在通菜街某固定位置擺賣的小販，她被鄰近大廈剝落的一塊混凝土擊斃。涉案混凝土塊是從大廈一個單位的延伸簷篷一角剝落，這一點雙方並無爭議。該延伸簷篷是僭建的，在事發時已存在約35年。

原訟法庭裁定租戶和業主均須承擔法律責任，但駁回了對法團的申索，理由是法團保養外牆的責任並不延伸至依附於大廈的非法僭建物的外部，法團對僭建物並無管有、佔用或控制權利。原告人向上訴法庭提出上訴亦被駁回，理由是法團對死者沒有管理責任。原告人於是再上訴至終審法院。

終審法院認為，法院應基於法團因不作為而造成的公眾滋擾（public nuisance），來判斷法團的法律責任。要證明這項法律責任，須符合三個先決條件。第一，只有當被告人有責任消除造成滋擾的隱患（nuisance hazard）卻沒有這樣做時，才可對被告人提出起訴。第二，只有在被告人知道或理應知道其不作為會造成滋擾隱患，而該隱患對公眾構成真實損害風險的情況下，被告人才須承擔法律責任。第三，對受害人造成的傷害是可以預見。

就第一個先決條件而言，終審法院審視了法團對僭建物的控制權：

1.       香港法例第344章《建築物管理條例》規定，法團有責任「使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況……；以及採取一切合理必需的措施，以執行公契……載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。」公契訂明，各業主不能「對大廈結構作任何改動」。因此，法團有責任制止任何人士未經法團事先批准而將公用部分改為己用。

2.       《建築物管理條例》賦予法團權利，可進入任何單位，藉以「視察、修理、保養或翻新單位內的任何公用部分、或單位內可造成不利影響的其他財物」；或藉以「消除已對或可對公用部分或其他業主造成不利影響的危險情況或煩擾」。如被拒絕進入該單位，《建築物管理條例》賦予裁判官發出手令的權力，授權有關人士在警務人員在場的情況下破門進入單位。管理委員會的成員如真誠及合理地行使該等權力，可享有個人豁免權；因行使該等權力而產生的費用，亦可向有關業主追討。如該業主未有採取所須行動，法團亦可代為進行補救工程並向該業主追討費用，有關費用將押記在違約業主在物業所佔的份數。

3.       雖然法團並非像業主或佔用人那樣，有責任清除因其物業而起的任何滋擾隱患，但基於法團在《建築物管理條例》下的法律屬性、責任及權力，法團與業主及佔用人都是非常相似的類別，因此，法團須就大廈引起的滋擾隱患負上可被訴諸法律行動的責任。

就第二個先決條件而言，終審法院認為，法團應當知道延伸簷篷是僭建的，因為法團可查閱大廈的核准圖則，只要檢查該圖，就必定能發現延伸簷篷是僭建的。而且，延伸簷篷伸出繁忙街道的上空達35年之久，法團應當意識到它所引起的風險。死者遭受的致命傷害是可以預見的，因此亦符合第三個先決條件。終審法院裁定，法團須負上法律責任。

上訴法庭駁回了基於公共政策對法團提出的申索。終審法院認為，當滋擾隱患涉及高樓大廈的外部公用部分時，只有把該等公用部分（及其上依附的非法僭建物）視為一個整體來處理，並搭建棚架，由全部業主分擔費用，才能真正進行有效的視察及保養。若某些侵佔或依附於公用部分的僭建物構成滋擾隱患，個別業主原是為了本身利益而建造或使用該僭建物，就可能不願採取行動清拆該僭建物。要消除隱患，法團必須採取強制行動或直接行動。由於《建築物管理條例》賦予了法團強制執行的權力，要求法團在知道或應當知道有滋擾隱患對公眾構成危險的情況下承擔法律責任，並不算嚴苛或不合理。

總結

終審法院在Leung Tsang Hung一案中，對依附於大廈公用部分的危險僭建物墮下造成傷亡或損害的案件作出了權威性的裁決。倘若法團及時知道或應當及時知道隱患的存在並將之清除，卻在沒有合理理由的情況下未有這樣做，便須為滋擾的後果承擔賠償責任。

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