简介

大厦檐篷倒塌／物件堕下导致行人伤亡的事件，我们时有听闻。毋庸置疑，不论倒塌的檐篷／堕下的物件是大厦的公用部分还是僭建物，负有控制、管理责任的业主及／或租户均须对受害人的损伤负责。不过，倘若业主及／或租户无能力履行裁决，受害人仍可能得不到损害赔偿。业主立案法团（「法团」）应该就人身伤亡的法律责任投购了第三者保险，因此能够支付判定的损害赔偿。法律上一贯的原则是，如法团未有妥善管理及保养大厦公用部分，则须就大厦公用部分倒塌／物件堕下导致的事故负上疏忽责任。但假如倒塌檐篷／堕下物件是法团并无责任保养的僭建物，法团应负上甚么法律责任？我们将于本文讨论。

终审法院在Leung Tsang Hung案的裁决

在终审法院对Leung Tsang Hung and Lee Wai Yu, the administrators of the estate of Liu Ngan Fong Sukey, deceased vs The Incorporated Owners of Kwok Wing House FACV No. 4 of 2007一案作出裁决前，过去的案例显示，法团无须为僭建物倒塌负责，因为假如法团须负责，则意味着要求法团负责保养大厦个别业主／租户搭建的僭建物。即使法团有责任强制执行公契而采取行动清拆僭建物，但亦无责任保养非法僭建物。

在Leung Tsang Hung案中，死者为一名在通菜街某固定位置摆卖的小贩，她被邻近大厦剥落的一块混凝土击毙。涉案混凝土块是从大厦一个单位的延伸檐篷一角剥落，这一点双方并无争议。该延伸檐篷是僭建的，在事发时已存在约35年。

原讼法庭裁定租户和业主均须承担法律责任，但驳回了对法团的申索，理由是法团保养外墙的责任并不延伸至依附于大厦的非法僭建物的外部，法团对僭建物并无管有、占用或控制权利。原告人向上诉法庭提出上诉亦被驳回，理由是法团对死者没有管理责任。原告人于是再上诉至终审法院。

终审法院认为，法院应基于法团因不作为而造成的公众滋扰（public nuisance），来判断法团的法律责任。要证明这项法律责任，须符合三个先决条件。第一，只有当被告人有责任消除造成滋扰的隐患（nuisance hazard）却没有这样做时，才可对被告人提出起诉。第二，只有在被告人知道或理应知道其不作为会造成滋扰隐患，而该隐患对公众构成真实损害风险的情况下，被告人才须承担法律责任。第三，对受害人造成的伤害是可以预见。

就第一个先决条件而言，终审法院审视了法团对僭建物的控制权：

1.       香港法例第344章《建筑物管理条例》规定，法团有责任「使公用部分和法团财产维持良好合用的状况……；以及采取一切合理必需的措施，以执行公契……载明有关建筑物的控制、管理、行政事宜的责任。」公契订明，各业主不能「对大厦结构作任何改动」。因此，法团有责任制止任何人士未经法团事先批准而将公用部分改为己用。

2.       《建筑物管理条例》赋予法团权利，可进入任何单位，藉以「视察、修理、保养或翻新单位内的任何公用部分、或单位内可造成不利影响的其他财物」；或藉以「消除已对或可对公用部分或其他业主造成不利影响的危险情况或烦扰」。如被拒绝进入该单位，《建筑物管理条例》赋予裁判官发出手令的权力，授权有关人士在警务人员在场的情况下破门进入单位。管理委员会的成员如真诚及合理地行使该等权力，可享有个人豁免权；因行使该等权力而产生的费用，亦可向有关业主追讨。如该业主未有采取所须行动，法团亦可代为进行补救工程并向该业主追讨费用，有关费用将押记在违约业主在物业所占的份数。

3.       虽然法团并非像业主或占用人那样，有责任清除因其物业而起的任何滋扰隐患，但基于法团在《建筑物管理条例》下的法律属性、责任及权力，法团与业主及占用人都是非常相似的类别，因此，法团须就大厦引起的滋扰隐患负上可被诉诸法律行动的责任。

就第二个先决条件而言，终审法院认为，法团应当知道延伸檐篷是僭建的，因为法团可查阅大厦的核准图则，只要检查该图，就必定能发现延伸檐篷是僭建的。而且，延伸檐篷伸出繁忙街道的上空达35年之久，法团应当意识到它所引起的风险。死者遭受的致命伤害是可以预见的，因此亦符合第三个先决条件。终审法院裁定，法团须负上法律责任。

上诉法庭驳回了基于公共政策对法团提出的申索。终审法院认为，当滋扰隐患涉及高楼大厦的外部公用部分时，只有把该等公用部分（及其上依附的非法僭建物）视为一个整体来处理，并搭建棚架，由全部业主分担费用，才能真正进行有效的视察及保养。若某些侵占或依附于公用部分的僭建物构成滋扰隐患，个别业主原是为了本身利益而建造或使用该僭建物，就可能不愿采取行动清拆该僭建物。要消除隐患，法团必须采取强制行动或直接行动。由于《建筑物管理条例》赋予了法团强制执行的权力，要求法团在知道或应当知道有滋扰隐患对公众构成危险的情况下承担法律责任，并不算严苛或不合理。

总结

终审法院在Leung Tsang Hung一案中，对依附于大厦公用部分的危险僭建物堕下造成伤亡或损害的案件作出了权威性的裁决。倘若法团及时知道或应当及时知道隐患的存在并将之清除，却在没有合理理由的情况下未有这样做，便须为滋扰的后果承担赔偿责任。

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