引言

近年，當局就粵港澳大灣區（「大灣區」）發展規劃推出了多項措施，方便香港市民在大灣區的內地城市置業，例如簡化貸款程序，港人在大灣區的內地城市置業時將被視為當地居民，這表示他們在大多數情況下將不再需要提供其居住、留學或就業期間的證明，或滿足繳納個人所得稅及社保的條件。然而，在上述新政策吸引了更多港人在大灣區置業的同時，物業騙案數目亦隨之增加。例如，有人受到高「保證租金回報」的吸引而購買物業，惟其後才發現無法達致聲稱的回報率，其他物業騙案則主要涉及物業描述失實，甚至聲稱的物業項目根本不存在等一系列問題。

鑒於港人在大灣區置業日趨普遍，本文將探討多項有關產權證、許可證及物業買賣合約的法律問題，投資者在大灣區物業市場作出投資時應多加留意，以減低風險。

產權證及許可證

購買一手物業

投資者計劃在大灣區的內地城市購買一手物業時，應投資由信譽良好的發展商和代理商開發及出售的物業項目。投資者應作出妥當的查詢，確保他們已按照《中華人民共和國城市房地產管理法》（《城市房地產管理法》）就有關物業取得 (i) 國有土地使用證；(ii) 建設用地規劃許可證；(iii) 建設工程規劃許可證；(iv) 建築工程施工許可證；及 (v) 商品房預售許可證（「預售許可證」）。

《城市房地產管理法》第55條及《城市商品房預售管理辦法》第5至8條規定發展商在申請預售許可證時須（其中包括）：提供上述首四項許可證的副本；證明投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上；及確定施工進度和竣工日期，從而為潛在投資者提供更大保障。發展商如在訂立預售協議時並無就有關物業提供預售許可證，有關預售協議或會被視為無效。

因此，一手物業投資者必須查閱預售許可證，從而確保發展商獲合法授權預售物業，以及確認有關物業為符合推廣資料所載描述的一手物業。

購買二手物業

投資者如有意購買二手物業，應查閱不動產證以及在不動產登記中心進行土地查冊，以確定賣家為物業的註冊法定擁有人和物業有否登記任何按揭。買家亦應親身視察物業，以確認現時無人佔用物業以及物業並不存在任何租賃協議。

盡職審查

由於視察物業及查閱有關產權證和許可證或會牽涉搜索及審閱法律和政府官方文件，買家應預先徵詢專業法律意見，並進行盡職審查。

簽訂文件的注意事項

條款及細則

一般而言，買家將需簽訂買賣協議，有時還要在訂立買賣協議前就物業簽訂認購協議書，有關條款及細則對發展商及管理公司而言將較為有利。部分買家並不知道內地一手物業交易的銷售條款有時是可商議的。儘管買家難以磋商或修改協議範本所載的條款及細則，但他們仍可爭取較低的首期訂金、延長成交限期、靈活的付款方法及更多折扣等對其有利的待遇。

買家在簽訂協議時，應核實關於各方的條款，以確認收款方、發展商及發展商擔保人的身分，以及日後若發生問題應由誰負責等事項。此外，買家應對任何誠意金或其他類似性質的付款保持警惕，它們並非法律規定的強制性付款，但有些不擇手段的發展商或管理公司或會加入條款，以達到即使未能交付物業（即使買家並無違約或失責）他們也絕不退款的目的。因此，投資者在簽訂買賣協議或認購協議書前須審慎閱讀條款及細則，尤其是當交易文件涉及重大投資時，應委聘律師審閱。

具誤導性的推廣資料

有些發展商或會承諾其物業具有優厚的租金回報和誇大相關租用率，以遊說買家完成交易，惟實際情況與承諾不符。必須指出的是，高租金回報是無法保證的。在簽訂買賣協議時，通常是由管理公司（而非發展商）負責履行高租金回報率的「承諾」。在此情況下，管理公司並非任何資產的擁有人，只用作為安排付款及交易的工具，故而買家將無法就涉及聲稱承諾回報率的損失控告發展商。因此，買家應預先調查有關發展商及代理商的背景，參考鄰近其他待售物業的情況，方作出投資決定。

此外，買家或會發現物業與其原先簽訂買賣協議時的描述不符，大至與示範單位完全不同這類重大差異，小至牆身裂縫、地板凹痕及綠化面積不達標等輕微問題。就此而言，買家在簽訂買賣協議前，須確保物業描述已納入買賣協議，以及訂明誰人須承擔違約責任。必須重申的是，假如負責方並非發展商而是管理公司，有關公司通常沒有任何資產，這意味著向它們採取法律行動是沒有用處的。

總結

俗語有云：「世上沒有免費午餐」。投資者或買家在大灣區置業時，不應盲目相信網上的銷售廣告或無良代理商的推銷，最好選擇信譽良好的發展商，確保備有一切證書及許可證，能夠在合法性、價格、物業質素及物業管理等方面提供更大保障。此外，投資者宜把注意力放在物業本身，應在訂立任何協議前進行徹底的盡職審查，而不是單單倚賴廣告上所述的高回報率，因為廣告在大多數情況下都是空談。在某些情況下（特別是為重大投資而訂立買賣協議時），買家最好先徵詢律師意見，以更有效地保障自己的權益及利益。