引言

近年，当局就粤港澳大湾区（「大湾区」）发展规划推出了多项措施，方便香港市民在大湾区的内地城市置业，例如简化贷款程序，港人在大湾区的内地城市置业时将被视为当地居民，这表示他们在大多数情况下将不再需要提供其居住、留学或就业期间的证明，或满足缴纳个人所得税及社保的条件。然而，在上述新政策吸引了更多港人在大湾区置业的同时，物业骗案数目亦随之增加。例如，有人受到高「保证租金回报」的吸引而购买物业，惟其后才发现无法达致声称的回报率，其他物业骗案则主要涉及物业描述失实，甚至声称的物业项目根本不存在等一系列问题。

鉴于港人在大湾区置业日趋普遍，本文将探讨多项有关产权证、许可证及物业买卖合约的法律问题，投资者在大湾区物业市场作出投资时应多加留意，以减低风险。

产权证及许可证

购买一手物业

投资者计划在大湾区的内地城市购买一手物业时，应投资由信誉良好的发展商和代理商开发及出售的物业项目。投资者应作出妥当的查询，确保他们已按照《中华人民共和国城市房地产管理法》（《城市房地产管理法》）就有关物业取得 (i) 国有土地使用证；(ii) 建设用地规划许可证；(iii) 建设工程规划许可证；(iv) 建筑工程施工许可证；及 (v) 商品房预售许可证（「预售许可证」）。

《城市房地产管理法》第55条及《城市商品房预售管理办法》第5至8条规定发展商在申请预售许可证时须（其中包括）：提供上述首四项许可证的副本；证明投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上；及确定施工进度和竣工日期，从而为潜在投资者提供更大保障。发展商如在订立预售协议时并无就有关物业提供预售许可证，有关预售协议或会被视为无效。

因此，一手物业投资者必须查阅预售许可证，从而确保发展商获合法授权预售物业，以及确认有关物业为符合推广资料所载描述的一手物业。

购买二手物业

投资者如有意购买二手物业，应查阅不动产证以及在不动产登记中心进行土地查册，以确定卖家为物业的注册法定拥有人和物业有否登记任何按揭。买家亦应亲身视察物业，以确认现时无人占用物业以及物业并不存在任何租赁协议。

尽职审查

由于视察物业及查阅有关产权证和许可证或会牵涉搜索及审阅法律和政府官方文件，买家应预先征询专业法律意见，并进行尽职审查。

签订文件的注意事项

条款及细则

一般而言，买家将需签订买卖协议，有时还要在订立买卖协议前就物业签订认购协议书，有关条款及细则对发展商及管理公司而言将较为有利。部分买家并不知道内地一手物业交易的销售条款有时是可商议的。尽管买家难以磋商或修改协议范本所载的条款及细则，但他们仍可争取较低的首期订金、延长成交限期、灵活的付款方法及更多折扣等对其有利的待遇。

买家在签订协议时，应核实关于各方的条款，以确认收款方、发展商及发展商担保人的身分，以及日后若发生问题应由谁负责等事项。此外，买家应对任何诚意金或其他类似性质的付款保持警惕，它们并非法律规定的强制性付款，但有些不择手段的发展商或管理公司或会加入条款，以达到即使未能交付物业（即使买家并无违约或失责）他们也绝不退款的目的。因此，投资者在签订买卖协议或认购协议书前须审慎阅读条款及细则，尤其是当交易文件涉及重大投资时，应委聘律师审阅。

具误导性的推广资料

有些发展商或会承诺其物业具有优厚的租金回报和夸大相关租用率，以游说买家完成交易，惟实际情况与承诺不符。必须指出的是，高租金回报是无法保证的。在签订买卖协议时，通常是由管理公司（而非发展商）负责履行高租金回报率的「承诺」。在此情况下，管理公司并非任何资产的拥有人，只用作为安排付款及交易的工具，故而买家将无法就涉及声称承诺回报率的损失控告发展商。因此，买家应预先调查有关发展商及代理商的背景，参考邻近其他待售物业的情况，方作出投资决定。

此外，买家或会发现物业与其原先签订买卖协议时的描述不符，大至与示范单位完全不同这类重大差异，小至墙身裂缝、地板凹痕及绿化面积不达标等轻微问题。就此而言，买家在签订买卖协议前，须确保物业描述已纳入买卖协议，以及订明谁人须承担违约责任。必须重申的是，假如负责方并非发展商而是管理公司，有关公司通常没有任何资产，这意味着向它们采取法律行动是没有用处的。

总结

俗语有云：「世上没有免费午餐」。投资者或买家在大湾区置业时，不应盲目相信网上的销售广告或无良代理商的推销，最好选择信誉良好的发展商，确保备有一切证书及许可证，能够在合法性、价格、物业质素及物业管理等方面提供更大保障。此外，投资者宜把注意力放在物业本身，应在订立任何协议前进行彻底的尽职审查，而不是单单倚赖广告上所述的高回报率，因为广告在大多数情况下都是空谈。在某些情况下（特别是为重大投资而订立买卖协议时），买家最好先征询律师意见，以更有效地保障自己的权益及利益。