簡介

購買樓花（即未落成的發展項目單位）涉及某些風險，其中最明顯的風險是發展商可能欠缺資金完成建築工程。雖然在地政總署的「預售樓花同意方案」及香港律師會的「非同意方案」推行後，這個風險現已大大減低，但近期一宗案例顯示，單是物業是否已「完成」的問題，也可能成為發展商與買家的爭拗來源。

有關法律

在「同意方案」下所採用的標準買賣協議規定：

「買賣交易須在買方接獲書面通知以下事宜之日起14天內，於辦公時間內在賣方律師事務所完成：

a.佔用許可證已發出，而賣方能夠有效轉讓本物業予買方；或

b.佔用許可證及合格證明書已發出；

以較先者為準。」

而在「非同意方案」下採用的標準買賣協議亦有類似規定：

「買賣交易須於買方就以下事宜接獲書面通知14天內，於辦公時間內在賣方律師事務所完成：佔用許可證已簽發，以及賣方可向買方有效轉讓本物業。」

因此，無論根據「同意方案」或「非同意方案」，買方在香港購買樓花時，法律上都必須依照上述買賣協議的條文完成買賣交易及支付樓價的餘款，否則便會違反買賣協議。

標準買賣協議的條文把獲發佔用許可證及合格證明書（如適用）等同於完成發展，這對買方可能非常不利；最近Sun Crown Trading Ltd v Holyrood Ltd (HCA 1158/2007 and HCA 1159/2007 (Consolidated)) 一案正好說明有關風險。

買家的遭遇

本案涉及兩名買家，他們各自在2004年買入位於山頂道一個未建成發展項目內的單位，廣告顯示該發展項目是一幢洋房豪宅。兩名買家各自與發展商簽訂了買賣協議及支付樓價10% 的訂金，但後來發展商出現嚴重財政困難，無法向承建商付款以完成建築工程。因此，發展商決定只施工至能夠取得佔用許可證及合格證明書的最低程度。由於買家屆時必須完成交易及支付餘下90% 的樓價，發展商便可運用收到的款項完成餘下的建築工程。

發展商依照這個計劃，只為屋苑內的建築物建成了一個連外牆瓷磚都沒有的石屎外殼，便在2005年3月及6月分別取得佔用許可證及合格證明書。而當時屋苑的會所及泳池尚未完工；樓宇外圍的棚架仍未拆除，外牆瓷磚還未舖設；休憩空間被發展商用作存放建築材料及瓦礫，其他業主無法使用；更有起重機在屋苑內吊運建築材料到住宅樓宇的高層。買家在2005年年中收到鎖匙時及其後的三年間，該屋苑基本上仍是一個建築地盤，而且單位內部裝修的質素很差，兩名買家都需要進行很多修補工程以解決問題。

三年多的施工期間，兩個單位因滋擾及噪音問題不宜居住。兩名買家在他們的單位裝修期間及之後，均嘗試透過多名物業代理放盤出租，但物業代理很清楚該屋苑當時的狀態，因此在2008年年中屋苑實際建成之前，都沒有積極為他們尋找租客。其中一名買家到了2008年9月才找到租客，而另一名買家因為找不到租客，最後在2008年11月與家人遷入單位居住。

為此，兩名買家控告發展商違反買賣協議關於單位適合作豪宅居住用途的隱含條款，以及違反公契規定及民事侵權法，對作為共同業主的買家造成滋擾。

案件審訊時，發展商辯稱，由於買賣協議訂明地政總署署長簽發的合格證明書或轉讓同意書，是發展項目落成的「不可推翻的證據」，因此以獲發合格證明書來證明發展項目已實際完成，是發展商與買家雙方同意的方法。發展商更表示，在物業轉易完成後繼續進行的大量建築工程，只是該發展項目的改良和升級工程。

法院不接納發展商的論點。法院認為，買賣協議的有關條款只是訂明在買賣交易完成之前必須達到的先決條件，發展商在合約下需要實際完成發展項目的責任，並非由該條款規定；發展商在完工時交付的工程及裝修質量水平，亦非由該條款規定。因此，法院裁定發展商須根據買賣協議就裝修質素欠佳而向買家負責，及根據公契及民事侵權法就對買方造成滋擾而負責。法院裁定發展商須向買方支付單位不宜居住期間的租金損失，以及就修補單位內部裝修的缺陷賠償工程費用。

總結

目前的標準買賣協議條款未能為購買樓花的人士提供充分保障。從上述案例可見，買家即使清楚知道物業尚未落成，仍是建築地盤，也無權要求押後完成買賣交易，而必須支付樓價餘款，並接收一個難以稱得上「落成」的單位。

買家唯一可以獲得的濟助，是控告發展商違反買賣協議及造成滋擾，但仍需經過多年訴訟才能獲得賠償。誠然，此等濟助對買家而言實難稱得上理想。因此，購買樓花的人士在簽訂買賣協議前必須注意這項風險，尤其應確保發展商有良好的往績、財務能力、經驗及聲譽。