简介

购买楼花（即未落成的发展项目单位）涉及某些风险，其中最明显的风险是发展商可能欠缺资金完成建筑工程。虽然在地政总署的「预售楼花同意方案」及香港律师会的「非同意方案」推行后，这个风险现已大大减低，但近期一宗案例显示，单是物业是否已「完成」的问题，也可能成为发展商与买家的争拗来源。

有关法律

在「同意方案」下所采用的标准买卖协议规定：

「买卖交易须在买方接获书面通知以下事宜之日起14天内，于办公时间内在卖方律师事务所完成：

a.占用许可证已发出，而卖方能够有效转让本物业予买方；或

b.占用许可证及合格证明书已发出；

以较先者为准。」

而在「非同意方案」下采用的标准买卖协议亦有类似规定：

「买卖交易须于买方就以下事宜接获书面通知14天内，于办公时间内在卖方律师事务所完成：占用许可证已签发，以及卖方可向买方有效转让本物业。」

因此，无论根据「同意方案」或「非同意方案」，买方在香港购买楼花时，法律上都必须依照上述买卖协议的条文完成买卖交易及支付楼价的余款，否则便会违反买卖协议。

标准买卖协议的条文把获发占用许可证及合格证明书（如适用）等同于完成发展，这对买方可能非常不利；最近Sun Crown Trading Ltd v Holyrood Ltd (HCA 1158/2007 and HCA 1159/2007 (Consolidated)) 一案正好说明有关风险。

买家的遭遇

本案涉及两名买家，他们各自在2004年买入位于山顶道一个未建成发展项目内的单位，广告显示该发展项目是一幢洋房豪宅。两名买家各自与发展商签订了买卖协议及支付楼价10% 的订金，但后来发展商出现严重财政困难，无法向承建商付款以完成建筑工程。因此，发展商决定只施工至能够取得占用许可证及合格证明书的最低程度。由于买家届时必须完成交易及支付余下90% 的楼价，发展商便可运用收到的款项完成余下的建筑工程。

发展商依照这个计划，只为屋苑内的建筑物建成了一个连外墙瓷砖都没有的石屎外壳，便在2005年3月及6月分别取得占用许可证及合格证明书。而当时屋苑的会所及泳池尚未完工；楼宇外围的棚架仍未拆除，外墙瓷砖还未铺设；休憩空间被发展商用作存放建筑材料及瓦砾，其他业主无法使用；更有起重机在屋苑内吊运建筑材料到住宅楼宇的高层。买家在2005年年中收到锁匙时及其后的三年间，该屋苑基本上仍是一个建筑地盘，而且单位内部装修的质素很差，两名买家都需要进行很多修补工程以解决问题。

三年多的施工期间，两个单位因滋扰及噪音问题不宜居住。两名买家在他们的单位装修期间及之后，均尝试透过多名物业代理放盘出租，但物业代理很清楚该屋苑当时的状态，因此在2008年年中屋苑实际建成之前，都没有积极为他们寻找租客。其中一名买家到了2008年9月才找到租客，而另一名买家因为找不到租客，最后在2008年11月与家人迁入单位居住。

为此，两名买家控告发展商违反买卖协议关于单位适合作豪宅居住用途的隐含条款，以及违反公契规定及民事侵权法，对作为共同业主的买家造成滋扰。

案件审讯时，发展商辩称，由于买卖协议订明地政总署署长签发的合格证明书或转让同意书，是发展项目落成的「不可推翻的证据」，因此以获发合格证明书来证明发展项目已实际完成，是发展商与买家双方同意的方法。发展商更表示，在物业转易完成后继续进行的大量建筑工程，只是该发展项目的改良和升级工程。

法院不接纳发展商的论点。法院认为，买卖协议的有关条款只是订明在买卖交易完成之前必须达到的先决条件，发展商在合约下需要实际完成发展项目的责任，并非由该条款规定；发展商在完工时交付的工程及装修质量水平，亦非由该条款规定。因此，法院裁定发展商须根据买卖协议就装修质素欠佳而向买家负责，及根据公契及民事侵权法就对买方造成滋扰而负责。法院裁定发展商须向买方支付单位不宜居住期间的租金损失，以及就修补单位内部装修的缺陷赔偿工程费用。

总结

目前的标准买卖协议条款未能为购买楼花的人士提供充分保障。从上述案例可见，买家即使清楚知道物业尚未落成，仍是建筑地盘，也无权要求押后完成买卖交易，而必须支付楼价余款，并接收一个难以称得上「落成」的单位。

买家唯一可以获得的济助，是控告发展商违反买卖协议及造成滋扰，但仍需经过多年诉讼才能获得赔偿。诚然，此等济助对买家而言实难称得上理想。因此，购买楼花的人士在签订买卖协议前必须注意这项风险，尤其应确保发展商有良好的往绩、财务能力、经验及声誉。