失實陳述是撤銷協議的理由之一。本文會首先分析構成失實陳述的元素，然後討論以失實陳述為理由而撤銷協議這種補救，最後探討在香港的物業買賣中證明失實陳述的困難。

失實陳述的重要性

失實陳述是一方為了誘使另一方訂立合約而作出的虛假陳述。失實陳述可成為買方撤銷合約（即回復到猶如並無訂立合約一樣的處境）的理由。對買方而言，撤銷合約是重要的補救，因為在某些情況下，損害賠償未必足以彌補損失。

失實陳述可以是欺詐性或無意的。欺詐性失實陳述是指陳述者明知而作出虛假陳述，或並不相信其陳述屬實，或罔顧或不在乎其陳述屬真實或虛假。無意的失實陳述是指作出虛假陳述時，陳述者真誠地相信有關陳述屬實。

失實陳述的補救

買方可得到的補救，視乎賣方或其代理人作出哪種失實陳述而定。根據普通法原則，倚賴了欺詐性失實陳述的人有權撤銷合約及／或追討損害賠償。而香港法例第284章《失實陳述條例》第2條規定，任何人如倚賴了無意的失實陳述，可要求撤銷合約，但第3(2) 條訂明，如果法院認為判給損害賠償以代替撤銷合約是公正的，則可酌情決定僅判給損害賠償以代替撤銷合約。

Yili Concepts (HKG) Limited v Lee Wai Chuen, Hong Kong Property Services (Agency) Limited [2000] HKCU 748及Green Park Properties Limited v Dorku Limited [2002] 1 HKC 121, CFA兩宗案例，清楚說明了失實陳述對物業買賣交易的影響。兩案說明了賣方與買方訂立買賣協議時，假如賣方或其代理人的言行構成向買方作出失實陳述，將會產生甚麼問題。

案情及爭論點

在Yili Concepts (HKG) Limited v Lee Wai Chuen, Hong Kong Property Services (Agency) Limited一案中，買方於1997年9月4日首次視察物業，當時地產代理向他表示，物業的圍封面積（未計算花園）為1,200平方呎（「第一項失實陳述」）。在買方於9月13日第二次視察物業及於9月15日簽署臨時買賣協議之前，地產代理於9月12日在傳真予買方的估價報告中，向他表示該物業的價值可按照1,200平方呎的圍封面積來釐定（「第二項失實陳述」）。買方倚賴兩項陳述而與賣方訂立臨時協議，但後來發現兩項陳述失實，因為該物業的「總面積」少於1,006平方呎。案件的主要爭論點是，究竟有關失實陳述是否由地產代理代賣方作出，以及買方是否有權撤銷臨時協議。

裁決

地產代理是否獲得某一方授權並代表該方提供物業資料予另一方，要視乎個別案件的案情而定。雖然香港的地產代理通常擔當經紀的角色，同時向雙方收取佣金，但在磋商交易過程的不同階段，也可能擔當不同角色。

法院裁定，案中的地產代理是以賣方代理人的身分作出第一項失實陳述，而以地產代理的身分作出第二項失實陳述。法院認為買方訂立臨時協議時倚賴了兩項失實陳述，因此有權撤銷臨時協議，並獲退還初始訂金連利息。賣方及地產代理須共同地及各別地向買方負責。

案情及爭論點

在Green Park Properties Limited v Dorku Limited一案中，買方打算向賣方購買一個商舖（「該物業」）。買方已視察該物業兩次，首次視察時，買方與地產代理一起走到該物業的盡頭，買方看見該物業背後的天井，天井與天井外面的後巷之間有鐵閘分隔，而天井左右兩邊有兩個廁所。買方的印象是，天井是該物業的一部分，買方表示沒有理由懷疑天井並非該物業的一部分。

第二次視察該物業時，地產代理向買方展示一份租約圖則，上面顯示該物業包括天井。

買方第二次視察該物業後，與賣方簽訂了臨時買賣協議，並合共支付了港幣10,800,000.00元的訂金。

賣方將該物業的業權契據及文件送交買方律師。買方律師在提出其中一項業權查詢時指出，賣方同意售予買方的該物業，應該包括天井在內；但根據轉讓契的圖則，天井卻是公用地方，而非賣方擁有的該物業的一部分，賣方未能證明他擁有天井的妥善業權。買方律師進一步指稱，賣方失實地向買方陳述，售予買方的該物業包括天井在內。案件的主要爭論點在於賣方是否作出了失實陳述。

裁決

終審法院維持下級法院的裁決，認為賣方向買方展示該物業及租約圖則的行為，是失實地陳述天井是該物業的一部分。法院指出，在此案的情況下，買方唯一能夠確定該物業界限的方法是參考租約圖則。法院認為，臨時協議隨附租約，而租約訂明賣方聲稱擁有的範圍應參照租約圖則來辨別，因此買方當然有權倚賴租約圖則。由於買方在訂立臨時協議時倚賴了失實陳述，法院確認下級法院的裁決，即賣方作出了失實陳述，而買方在訂立臨時協議時倚賴了該項失實陳述，因此買方有權撤銷臨時協議。

就失實陳述索償的法律要求

要證明賣方作出欺詐性失實陳述，買方（陳述對象）必須證明賣方或其地產代理（陳述者）明知而作出虛假陳述，或並不相信其陳述屬實，或罔顧或不在乎其陳述屬真實或虛假。

買方如欲基於失實陳述而撤銷協議，雖然無須證明要不是對方的失實陳述，他不會訂立有關協議，但他仍須提出證據，證明他在訂立協議之時，受到失實陳述的實質影響。

臨時協議內完整協議條款的效力

物業的臨時買賣協議中，通常有一項豁免賣方或其代理人就失實陳述負責的條款，例如訂明「本協議取代雙方先前所有的磋商、陳述、理解及協議」。《失實陳述條例》第4條規定，協議內的豁免條款，如不符合香港法例第71章《管制免責條款條例》3(1) 條所述的合理標準，即告無效。

原訟法庭在Green Park Properties Limited v Dorku Limited一案中運用了上述法例條文，原審法官裁定臨時協議的條款並不符合合理標準，但終審法院對於原審法官處理此爭論點的方法存有疑問。雖然《失實陳述條例》和《管制免責條款條例》有關條文的應用並非上訴的爭論點，但它們的應用情況仍不明確。因此，買方最好確保臨時協議列明了賣方及／或其代理人在臨時協議訂立前曾作出的所有陳述及保證。