失实陈述是撤销协议的理由之一。本文会首先分析构成失实陈述的元素，然后讨论以失实陈述为理由而撤销协议这种补救，最后探讨在香港的物业买卖中证明失实陈述的困难。

失实陈述的重要性

失实陈述是一方为了诱使另一方订立合约而作出的虚假陈述。失实陈述可成为买方撤销合约（即回复到犹如并无订立合约一样的处境）的理由。对买方而言，撤销合约是重要的补救，因为在某些情况下，损害赔偿未必足以弥补损失。

失实陈述可以是欺诈性或无意的。欺诈性失实陈述是指陈述者明知而作出虚假陈述，或并不相信其陈述属实，或罔顾或不在乎其陈述属真实或虚假。无意的失实陈述是指作出虚假陈述时，陈述者真诚地相信有关陈述属实。

失实陈述的补救

买方可得到的补救，视乎卖方或其代理人作出哪种失实陈述而定。根据普通法原则，倚赖了欺诈性失实陈述的人有权撤销合约及／或追讨损害赔偿。而香港法例第284章《失实陈述条例》第2条规定，任何人如倚赖了无意的失实陈述，可要求撤销合约，但第3(2) 条订明，如果法院认为判给损害赔偿以代替撤销合约是公正的，则可酌情决定仅判给损害赔偿以代替撤销合约。

Yili Concepts (HKG) Limited v Lee Wai Chuen, Hong Kong Property Services (Agency) Limited [2000] HKCU 748及Green Park Properties Limited v Dorku Limited [2002] 1 HKC 121, CFA两宗案例，清楚说明了失实陈述对物业买卖交易的影响。两案说明了卖方与买方订立买卖协议时，假如卖方或其代理人的言行构成向买方作出失实陈述，将会产生甚么问题。

案情及争论点

在Yili Concepts (HKG) Limited v Lee Wai Chuen, Hong Kong Property Services (Agency) Limited一案中，买方于1997年9月4日首次视察物业，当时地产代理向他表示，物业的围封面积（未计算花园）为1,200平方呎（「第一项失实陈述」）。在买方于9月13日第二次视察物业及于9月15日签署临时买卖协议之前，地产代理于9月12日在传真予买方的估价报告中，向他表示该物业的价值可按照1,200平方呎的围封面积来厘定（「第二项失实陈述」）。买方倚赖两项陈述而与卖方订立临时协议，但后来发现两项陈述失实，因为该物业的「总面积」少于1,006平方呎。案件的主要争论点是，究竟有关失实陈述是否由地产代理代卖方作出，以及买方是否有权撤销临时协议。

裁决

地产代理是否获得某一方授权并代表该方提供物业资料予另一方，要视乎个别案件的案情而定。虽然香港的地产代理通常担当经纪的角色，同时向双方收取佣金，但在磋商交易过程的不同阶段，也可能担当不同角色。

法院裁定，案中的地产代理是以卖方代理人的身分作出第一项失实陈述，而以地产代理的身分作出第二项失实陈述。法院认为买方订立临时协议时倚赖了两项失实陈述，因此有权撤销临时协议，并获退还初始订金连利息。卖方及地产代理须共同地及各别地向买方负责。

案情及争论点

在Green Park Properties Limited v Dorku Limited一案中，买方打算向卖方购买一个商铺（「该物业」）。买方已视察该物业两次，首次视察时，买方与地产代理一起走到该物业的尽头，买方看见该物业背后的天井，天井与天井外面的后巷之间有铁闸分隔，而天井左右两边有两个厕所。买方的印象是，天井是该物业的一部分，买方表示没有理由怀疑天井并非该物业的一部分。

第二次视察该物业时，地产代理向买方展示一份租约图则，上面显示该物业包括天井。

买方第二次视察该物业后，与卖方签订了临时买卖协议，并合共支付了港币10,800,000.00元的订金。

卖方将该物业的业权契据及文件送交买方律师。买方律师在提出其中一项业权查询时指出，卖方同意售予买方的该物业，应该包括天井在内；但根据转让契的图则，天井却是公用地方，而非卖方拥有的该物业的一部分，卖方未能证明他拥有天井的妥善业权。买方律师进一步指称，卖方失实地向买方陈述，售予买方的该物业包括天井在内。案件的主要争论点在于卖方是否作出了失实陈述。

裁决

终审法院维持下级法院的裁决，认为卖方向买方展示该物业及租约图则的行为，是失实地陈述天井是该物业的一部分。法院指出，在此案的情况下，买方唯一能够确定该物业界限的方法是参考租约图则。法院认为，临时协议随附租约，而租约订明卖方声称拥有的范围应参照租约图则来辨别，因此买方当然有权倚赖租约图则。由于买方在订立临时协议时倚赖了失实陈述，法院确认下级法院的裁决，即卖方作出了失实陈述，而买方在订立临时协议时倚赖了该项失实陈述，因此买方有权撤销临时协议。

就失实陈述索偿的法律要求

要证明卖方作出欺诈性失实陈述，买方（陈述对象）必须证明卖方或其地产代理（陈述者）明知而作出虚假陈述，或并不相信其陈述属实，或罔顾或不在乎其陈述属真实或虚假。

买方如欲基于失实陈述而撤销协议，虽然无须证明要不是对方的失实陈述，他不会订立有关协议，但他仍须提出证据，证明他在订立协议之时，受到失实陈述的实质影响。

临时协议内完整协议条款的效力

物业的临时买卖协议中，通常有一项豁免卖方或其代理人就失实陈述负责的条款，例如订明「本协议取代双方先前所有的磋商、陈述、理解及协议」。《失实陈述条例》第4条规定，协议内的豁免条款，如不符合香港法例第71章《管制免责条款条例》3(1) 条所述的合理标准，即告无效。

原讼法庭在Green Park Properties Limited v Dorku Limited一案中运用了上述法例条文，原审法官裁定临时协议的条款并不符合合理标准，但终审法院对于原审法官处理此争论点的方法存有疑问。虽然《失实陈述条例》和《管制免责条款条例》有关条文的应用并非上诉的争论点，但它们的应用情况仍不明确。因此，买方最好确保临时协议列明了卖方及／或其代理人在临时协议订立前曾作出的所有陈述及保证。