簡介
我們在2013年1月份的文章〈逆權管有法律及改革建議〉及2013年9月份的文章〈大廈公用部分可否逆權管有？〉中，曾討論過逆權管有的法律原則，以及大廈公用部分是否可以逆權管有的問題。在本文中，我們將嘗試分析牆壁表面是否可以逆權管有。

案情
在近期審結的Global Trading Offshore (PTC) Ltd v All Persons in occupation of Wall Shop (adjoining Shop G) on Ground Floor of Savoy Mansion, No.49 Carnarvon Road, Kowloon, Hong Kong and Cheung Wing Keung Peter DCMP 2043/2013一案中，法院審視了外牆是否可以逆權管有的問題。

本案爭議的範圍，是位於尖沙咀加拿芬道49號與51號之間的後巷並與加拿芬道49號地下G舖相連的一幅外牆（「該靠牆鋪位」）。當原告人的前任所有權持有人於1971年買下該靠牆鋪位時，該靠牆鋪位已出租予位於該後巷在該靠牆鋪位對面的鋪位經營水果檔的「陳記」。

該靠牆鋪位於2000年連陳記的租約轉讓予原告人。原告人自2005年7月起沒有收到有關該靠牆鋪位的租金，但該靠牆鋪位一直被陳記及其後的「陳記時果專門店」佔用。因此，原告人於2013年提出本案的訴訟，控告陳記時果專門店的獨營東主（「第二被告人」）侵入其物業，要求收回該靠牆鋪位的管有權。第二被告人指自己從未被要求就佔用該靠牆鋪位支付租金，亦從未就此支付租金。他表示自1980年以來一直逆權管有該靠牆鋪位，因此原告人已喪失收回該靠牆鋪位管有權的權利。

法律原則
在Sunbroad Holdings Limited v Unknown Occupiers & others[2012] 2 HKLRD 599一案中，原告人是一幅外牆的業主，被告人在未經原告人同意下，在該外牆架設了兩個金屬盒子及一個簷篷。被告人指自己已逆權管有該外牆，因為他在未經原告人同意下已無間斷地單獨管有及使用該外牆。原訟法庭認為逆權管有不適用於垂直的平面或表面，例如該案涉及的外牆，而上訴法院亦同意此觀點。雖然理論上是可能將牆壁出租，然而，所出租的地方實際上是牆壁立足的土地；在法律的層面來說，光是牆壁的表面是無法被出租的，因為牆壁表面並不涉及任何深度或厚度的土地，故不能形成任何產業權或土地權益。上訴法院認為，既然牆壁表面並無租賃可言，自然亦不能被逆權管有。

討論

爭論點 (1)：外牆是否可以逆權管有
在本案中，法院採納了Sunbroad一案中的原則，認為由於該靠牆鋪位實際上是加拿芬道49號的外牆，因此不能被逆權管有。

第二被告人引用Bridam Ltd & Anor v Sa Sa Cosmetic Co Ltd & Anor [2014] 1 HKC 305一案，嘗試指出Sunbroad案不適用於本案，因為他佔用該靠牆鋪位的情況與該靠牆鋪位涉及若干程度的依附。在Bridam案中，原訟法庭指出Sunbroad案有所不同的其中一個理由，是Sunbroad案中並無提出依附方法或程度的證據，但在Bridam案中，卻涉及把螺栓及螺帽鑽進牆壁。

法院不同意第二被告人指Sunbroad案毫不涉及依附，事實上，該案中在外牆建造的金屬盒子及簷篷必定也涉及把螺栓及螺帽鑽進牆壁。法院認為Sunbroad案的案情與本案相似，故裁定在法律上，外牆的表面不能被逆權管有。

爭論點 (2)：第二被告人是否已證明其逆權管有該靠牆鋪位
雖然法院已裁斷外牆的表面不能被逆權管有，法院繼續審理第二個爭論點，即第二被告人是否證明了逆權管有。法院表示，從原告人提交的租金付款紀錄顯示，原告人收到陳記的付款，由此可推斷原告人與陳記之間訂立了租約，因此陳記對該靠牆鋪位的管有不可能是逆權管有。即使第二被告人可能倚賴陳記時果專門店自2009起對該靠牆鋪位的管有，但在本案開始時，逆權管有該靠牆鋪位的時間仍未達《時效條例》第7(2) 條規定的12年，因此法院裁定第二被告人只是以侵入方式佔有該靠牆鋪位，原告人有權收回該靠牆鋪位的空置管有權。

總結
Global Trading一案顯示，單單在外牆表面架設構築物，並不足以構成逆權管有該外牆表面。不過，暫時並未有任何判例就「佔用人能否聲稱只要有若干構築物以釘子或螺絲架設在牆上，便構成逆權管有該牆壁被釘子或螺絲鑽入的厚度」一論點作出裁定。由於Sunbroad的被告人在原審時及上訴通知中並沒有提出這一點，上訴法院並沒有就這一點作出裁斷；而Global Trading則是跟從Sunbroad案例之後的區域法院裁決。我們且看日後有沒有更高級的法院就這個論點作出任何裁決。

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