簡介：現行法律原則

逆權管有（adverse possession）受《時效條例》（香港法例第347章）及相關案例規管。根據《時效條例》第7條，在擅自佔地者（squatter）逆權管有有關土地日期起計滿12年後[1]，任何人不得提出收回該土地的訴訟。

要確立逆權管有土地，擅自佔地者必須證明：(a) 他事實上獨自管有該土地；(b) 他有管有該土地的意圖；及 (c) 他管有該土地的行為與該土地業主的業權相逆。[2]

逆權管有例子

近期在Chan Yuk Por v Chan Kam Muk DCCJ 3826/2007一案中，法院需要就一宗十分典型的逆權管有案件作出裁決。

背景

原告人的案情指，早於1958年，其父母已在被告人位於南丫島的土地上，未經被告人同意建造了一間木屋。此後，該木屋先後由原告人的父母、原告人父母許可的獲許人及原告人本人佔用，直至原告人於2007年提出本案的訴訟。

原告人指，其父母在被告人的土地建造並佔用該木屋，並且從未就被告人的土地支付租金，已構成有力的證據，證明事實上管有土地，及有管有該土地的意圖。此外，原告人曾經為木屋裝修／翻新，亦顯示原告人的行為猶如是該土地的正式業主一樣。原告人進一步指出，由於有關時效期限已過[3]，因此他應得到該土地的有效業權。

被告人反駁原告人的案情，指根據原告人與被告人的兒子於1999年10月15日訂立的租約（「租約」），原告人的父母及原告人同意就佔用該土地支付租金，並實際支付租金予被告人。如果原告人如被告人所言曾支付租金，那麼原告人及其父母只是租客，這就證明原告人（及其前任人）管有該土地的行為與被告人的業權並不相逆，逆權管有申索亦不成立。

裁決

法律上早已確立，即使擅自佔地者其後藉行為或法律運作而承認註冊業主的業權，仍不能令業權恢復效力。擅自佔地者可透過簽訂租約或繳交租金等，以承認註冊業主的業權。在本案中，法院裁定被告人的業權最遲於1989年已終止，因此在1989年後才訂立的租約，只是後來才承認被告人的業權，不能令業權恢復效力，故此法院無需裁定租約的效力。儘管如此，法院仍裁定租約在法律上無效，因為原告人是受到誤導，以為租約是關於木屋旁邊的農地，所以才被誘使簽署的。法院信納原告人的案情，裁定原告人勝訴。

2012年12月的逆權管有諮詢文件

2012年12月，香港法律改革委員會就現時的逆權管有法律發表諮詢文件。諮詢文件確認了多項維持逆權管有的理由，包括：

1. 現時《時效條例》中關於逆權管有的規定，已獲法院裁定為符合《基本法》。私人業權，取得、使用、處置及繼承物業的權利，以及就物業被合法剝奪而獲得補償的權利，都應受到保障。

2. 逆權管有有助防止陳舊的申索。逆權管有是時效法例的一個範疇，並容許擅自佔地者在連續佔用土地12年後取得管有業權（possessory title），因為時間越久遠，要查證案情越困難。

3. 逆權管有能促進土地發展。如果土地的擁有人並不管有該土地，便會使該土地難以出售，這樣無疑會妨礙土地發展。

4. 逆權管有有助減少在發生錯誤的情況下的不幸。地界不清是新界土地常見的問題，丈量約份地圖或新批土地圖則顯示的地界，往往與實際土地上的邊界有出入。假如擅自佔地者合理地誤以為自己是有關土地的註冊業主，並為改良該土地花費了相當金錢，卻不符合擁有人不容反悔（proprietary estoppel）的要求，則可能面對困境。在這種情況下，容許該人提出逆權管有申索是公平和公正的。

5. 逆權管有方便無註冊土地的買賣。容許連續佔用土地的擅自佔地者以註冊業主身分買賣該土地，是符合公眾利益的。擅自佔地者取得了管有業權，令該土地的業權能夠在公開市場買賣。

註冊業權人與有效利用土地之間的平衡

考慮到上述理由，諮詢文件提出的其中一項建議是保留逆權管有。但文件同時提出，註冊業權人的權利應得到某程度的尊重，在有令人信服的理據時，亦需在註冊業權與採用逆權管有原則之間取得平衡。

法律改革委員會建議，仿效英格蘭及威爾斯已實施的改革，禁止單憑逆權管有而終止土地的註冊業權。諮詢文件提議的新逆權管有制度分為以下步驟：

1. 擅自佔地者在逆權管有土地連續10年後，可申請註冊該土地的業權；

2. 註冊業主將獲通知擅自佔地者提出申請，並可反對有關申請；

3. 註冊業主如未能在指定時間內提出反對，逆權管有者便可註冊為業主；

4. 如果註冊業主反對，擅自佔地者必須能夠證明以下其中一項，否則其申請將會被拒：(a) 因為衡平法的不容反悔原則（equity by estoppel），註冊業主謀求剝奪擅自佔地者的管有權會是不合情理的，擅自佔地者理應獲註冊為業主；(b) 擅自佔地者因其他理由而有權獲註冊為該土地的業主；或 (c) 擅自佔地者已逆權管有他合理地誤以為屬於他的、毗鄰其擁有的其他土地；

5. 在反對逆權管有者的申請後，註冊業主有兩年期限藉以下方式從逆權管有者取回有關土地的管有權：取得法庭判決或在取得法庭判決後將逆權管有者逐出，或對逆權管有者提出收回管有權的法律程序。

6. 如果擅自佔地者在第一次提出申請後兩年內未被逐出，他有權提出第二次申請；而假如其第二次申請被反對，案件可交由審裁官解決。

總結

這份諮詢文件最突出的建議，當然是要求擅自佔地者註冊其逆權管有申請，才能取得土地的絕對業權。

這個做法令物業業主得悉擅自佔地者有意提出逆權管有申請，有機會提出反對，從而有助保障業主的權利。畢竟，在一些地界爭議案件中，業主甚至不知道其土地的邊界在何，因此也無法知道其土地是否被鄰居佔用。在現行法例下，業主事前無從知道其土地被逆權管有，12年後便可能失去土地業權。如實施諮詢文件的這項建議，擅自佔地者便不能再未經通知業主，而暗中取得土地的業權。