簡介

在香港，出售權是在物業按揭違約的情況下承按人（例如銀行）最常用的補救措施。當借款人未有履行按揭條款，承按人可行使出售按揭物業的權力，以收回貸款人的本金、利息及開支。在本文中，我們將概述這種補救措施。

管限法律

根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第51條及附表4的規定，每項按揭／法定押記均隱含一項規定，允許承按人按其認為適當的方式，在合法的條件下將按揭物業出售及轉讓予買家，而無須就上述出售所引致的任何損失向按揭人負責。

有限責任

在Easy One Finance Ltd v Luk Wing Kee Andrew [2020] HKCFI 878 一案中，法院歸納了承按人在行使出售權的時候應履行的責任：

「13.   眾所周知，就按揭行使出售權時：

1.      承按人並非按揭人的受託人；出售權一旦產生，承按人便有權隨時為其自己的目的行使該權力，不論時機是否適宜，亦不論等待一段時間後能否獲得更高的價格；

 

2.      承按人在行使出售按揭物業的權力前，無須取得按揭人同意或通知按揭人，也無須就出售按揭物業向按揭人徵詢或提供意見；

 

3.      承按人的責任僅限於真誠行事，以及採取合理謹慎措施以獲取在其決定出售物業之時物業的真實市值；

 

4.      承按人對市場狀況的了解無須完全正確；

 

5.      在判斷涉及評估物業市值的情況下，只要承按人的評估結果在可接受的誤差範圍內，承按人便已合理行事；

 

6.      必須從整體及實際商業角度看待承按人及與其共同行事的人所採取的行動；及

 

7.      在評估承按人有沒有違反其在行使出售權方面的責任時，按揭人負有舉證責任。」

禁止自我交易規則

根據Easy One Finance一案，假如按揭人違約，承按人有廣泛的酌情權以出售按揭物業。然而，也有一些例外情況，其中一項主要例外情況是禁止自我交易規則，即禁止承按人將按揭物業出售給自己。

這項規則的理由是，「向自己出售根本不是出售。出售權並不容許具有此項權力的人以其自己釐定的價格取得按揭物業，即使該價格是十足價值亦然。」（見 Farrar v Farrars Ltd. (1888) 40 Ch.D.395）。

例外情況：承按人向關連人士出售

承按人將物業出售給自己或關連人士有可能構成惡意或串謀，從而可能違反上述Easy One Finance一案所述的承按人真誠行事的責任。承按人行使出售權時，必須以收回有關按揭所擔保的債務為目的，只要此目的是其採取行動的目的之一即可，不必是其的唯一目的。

在Tse Kwong Lam v Wong Chit Sen Anor [1983] 3 ALL ER 54 (PC) 一案中，承按人透過拍賣將按揭物業出售了給一家關連公司，法官Templeman 勳爵指出：

「本委員會（樞密院司法委員會）認為，根據案例及原則，並無硬性規定禁止承按人 [將按揭物業] 出售給承按人有利益關係的公司。承按人及希望進行交易的公司必須證明該項出售是真誠的，而且承按人已採取合理措施，以獲取當時合理可得的最佳價格。」

Templeman勳爵批評案中的拍賣方式以及未有獲取估值的問題，最後裁定承按人未能令法院信納其已採取合理步驟獲取合理可得的最佳價格以及承按人的公司是以最佳價格購買的。樞密院裁定按揭人勝訴，但由於按揭人「不可原諒地」延誤提出反申索（喪失時效），故法院拒絕撤銷該項出售，僅命令承按人支付損害賠償。

要點

在借款人違約的情況下，雖然承按人（貸款人）在行使出售權時擁有廣泛的酌情權，但承按人不應該直接買下按揭物業。如果承按人希望由關連公司購買按揭物業，則有責任證明該項出售是真誠的，而且承按人已採取合理措施以獲取當時合理可得的最佳價格。

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