簡介
香港樓價高昂，難以負擔，已是舉世皆知的事。樓價高企，很多年輕夫婦置業都要靠父母資助。但父母在資助子女置業時，是出於疼愛子女而餽贈物業，還是只屬過渡性支持而保留物業的擁有權，有時意願並不清晰。雙方關係一旦出現問題，便會出現物業權誰屬的法律爭議。原訟法庭近期Leung Lai Kwan v Lo Kai Wing HCA 1158/2011一案就是很好的例子。

案情
本案的原告人是一名73歲的母親（「母親」），被告人是其（「兒子」）及媳婦（「媳婦」）（統稱「夫婦」）。被告人是大埔一項住宅物業（「該物業」）的註冊聯權共有人。

母親與已故的丈夫（「父親」）（統稱「父母」）於1996年決定出售他們在荃灣的物業，並把銷售所得款項（「該筆資金」）給予夫婦，讓他們能以自己的名義置業。夫婦以該筆資金買入了該物業，自此居於該物業，一直相安無事。但後來夫婦與母親關係轉差，母親於2011年入稟法院，要求宣布她是該物業的唯一實益擁有人，而夫婦只是以歸復信託（resulting trust）的形式代她持有該物業。

對於父母把該筆資金給予夫婦的情況，雙方各執一詞。

母親表示，父母從沒打算把該物業餽贈給夫婦。母親當年因見到兒子沒有物業而被岳母看不起，為了保存兒子的面子，才讓該物業以夫婦的名義註冊，令岳母以為夫婦擁有該物業，但原意其實是該物業仍由父母實益擁有。

但夫婦表示，該筆資金是父母的餽贈。父母於1995年探望夫婦的兒子時，父親建議把父母在荃灣的物業轉到夫婦名下。當時夫婦表示他們希望住在大埔，於是父親同意把父母在荃灣的物業出售，並把該筆資金用來購買在大埔的該物業。兒子指出，父親曾解釋那是出於他非常疼愛孫兒，特別因為他是長子嫡孫，因此要把該物業送給長子，他所疼愛的孫兒的父親。

因此本案的爭論點是，父母在出售荃灣物業，並把出售所得款項給予夫婦讓他們能以自己名義置業時，他們的原意是甚麼。

法律原則
一般而言，物業的合法業權持有人就是物業的真正擁有人。若要證明夫婦雖然擁有該物業的業權，但他們只是以歸復信託的形式為母親持有該物業，舉證責任在於母親（父親已去世）。

歸復信託可在以下情況下產生：若甲向乙自願付款，或支付物業購買價款並以乙的名義註冊，一般會被推定為甲無意向乙作出餽贈，物業是以信託形式為甲持有的（Westdeutsche Landesbank Girozentrale v Islington London Borough Council [1996] AC 669，第708頁Browne-Wilkinson法官的判詞）。然而，如果法院能根據已有證據判斷甲的原意（即甲向乙作出餽贈，抑或把物業交由乙以信託形式持有），像本案一樣，則無須應用上述歸復信託的推定（Au Yuk Lin v Wong Wang Hin, Eddy [2013] 4 HKLRD 373）。

按照上述法律原則，法院於本案中得以根據以下證據作出判斷：

1.         業權契據一直由夫婦保存，而且夫婦曾把該物業用作抵押以取得按揭貸款，事先並無徵詢母親；

2.         母親從未要求夫婦交出業權契據，亦從來沒有該物業的鎖匙；

3.         假如以夫婦的名義註冊該物業的目的只是瞞騙岳母，業權只需由兒子持有便足夠，無需同時由媳婦持有；

4.         此外，岳母於2000年去世後，已沒有需要瞞騙該物業的擁有權，但母親並無採取行動取回該物業的業權；

5.         購買該物業的地產代理佣金及律師費，以及該物業的裝修、維修、地稅、管理費及所有支出，均由夫婦支付；及

6.         母親表示，她曾告訴律師她的原意是實益擁有該物業。然而，母親並無訂立任何信託聲明，亦沒有紀錄（包括該律師之會客紀錄）顯示她曾向負責律師發出有關指示。

法院亦評估了作供證人的可信性。有鑑於母親一方的證人（即母親及其他子女）提交的證人陳述書採用了一式一樣的字眼，法院認為證人陳述書是由律師是在沒有與證人充份錄取內容的情況下代證人草擬的，證人只是採納了律師的用詞。因此，法院未有廣泛採納母親一方證人的證據。

因此，法院裁定母親未能成功舉證推翻夫婦（該物業的註冊業主）是真正擁有人的法律推定，故駁回母親的歸復信託申索。

總結
父母與子女之間當然不用斤斤計較，但為免父母與子女或子女與子女之間日後就物業的擁有權出現爭拗，父母在「協助」子女置業的同時，應了解背後的法律含意。如父母有意保留自己在物業中的權益，則應清楚記錄其意願，例如簽署信託聲明、保存業權契據或反映其意願的書面紀錄，否則他們所付出的金錢和愛，換來的可能是對簿公堂和家庭不和。

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