简介
香港楼价高昂，难以负担，已是举世皆知的事。楼价高企，很多年轻夫妇置业都要靠父母资助。但父母在资助子女置业时，是出于疼爱子女而馈赠物业，还是只属过渡性支持而保留物业的拥有权，有时意愿并不清晰。双方关系一旦出现问题，便会出现物业权谁属的法律争议。原讼法庭近期Leung Lai Kwan v Lo Kai Wing HCA 1158/2011一案就是很好的例子。

案情
本案的原告人是一名73岁的母亲（「母亲」），被告人是其（「儿子」）及媳妇（「媳妇」）（统称「夫妇」）。被告人是大埔一项住宅物业（「该物业」）的注册联权共有人。

母亲与已故的丈夫（「父亲」）（统称「父母」）于1996年决定出售他们在荃湾的物业，并把销售所得款项（「该笔资金」）给予夫妇，让他们能以自己的名义置业。夫妇以该笔资金买入了该物业，自此居于该物业，一直相安无事。但后来夫妇与母亲关系转差，母亲于2011年入禀法院，要求宣布她是该物业的唯一实益拥有人，而夫妇只是以归复信托（resulting trust）的形式代她持有该物业。

对于父母把该笔资金给予夫妇的情况，双方各执一词。

母亲表示，父母从没打算把该物业馈赠给夫妇。母亲当年因见到儿子没有物业而被岳母看不起，为了保存儿子的面子，才让该物业以夫妇的名义注册，令岳母以为夫妇拥有该物业，但原意其实是该物业仍由父母实益拥有。

但夫妇表示，该笔资金是父母的馈赠。父母于1995年探望夫妇的儿子时，父亲建议把父母在荃湾的物业转到夫妇名下。当时夫妇表示他们希望住在大埔，于是父亲同意把父母在荃湾的物业出售，并把该笔资金用来购买在大埔的该物业。儿子指出，父亲曾解释那是出于他非常疼爱孙儿，特别因为他是长子嫡孙，因此要把该物业送给长子，他所疼爱的孙儿的父亲。

因此本案的争论点是，父母在出售荃湾物业，并把出售所得款项给予夫妇让他们能以自己名义置业时，他们的原意是甚么。

法律原则
一般而言，物业的合法业权持有人就是物业的真正拥有人。若要证明夫妇虽然拥有该物业的业权，但他们只是以归复信托的形式为母亲持有该物业，举证责任在于母亲（父亲已去世）。

归复信托可在以下情况下产生：若甲向乙自愿付款，或支付物业购买价款并以乙的名义注册，一般会被推定为甲无意向乙作出馈赠，物业是以信托形式为甲持有的（Westdeutsche Landesbank Girozentrale v Islington London Borough Council [1996] AC 669，第708页Browne-Wilkinson法官的判词）。然而，如果法院能根据已有证据判断甲的原意（即甲向乙作出馈赠，抑或把物业交由乙以信托形式持有），像本案一样，则无须应用上述归复信托的推定（Au Yuk Lin v Wong Wang Hin, Eddy [2013] 4 HKLRD 373）。

按照上述法律原则，法院于本案中得以根据以下证据作出判断：

1.         业权契据一直由夫妇保存，而且夫妇曾把该物业用作抵押以取得按揭贷款，事先并无征询母亲；

2.         母亲从未要求夫妇交出业权契据，亦从来没有该物业的锁匙；

3.         假如以夫妇的名义注册该物业的目的只是瞒骗岳母，业权只需由儿子持有便足够，无需同时由媳妇持有；

4.         此外，岳母于2000年去世后，已没有需要瞒骗该物业的拥有权，但母亲并无采取行动取回该物业的业权；

5.         购买该物业的地产代理佣金及律师费，以及该物业的装修、维修、地税、管理费及所有支出，均由夫妇支付；及

6.         母亲表示，她曾告诉律师她的原意是实益拥有该物业。然而，母亲并无订立任何信托声明，亦没有纪录（包括该律师之会客纪录）显示她曾向负责律师发出有关指示。

法院亦评估了作供证人的可信性。有鉴于母亲一方的证人（即母亲及其他子女）提交的证人陈述书采用了一式一样的字眼，法院认为证人陈述书是由律师是在没有与证人充份录取内容的情况下代证人草拟的，证人只是采纳了律师的用词。因此，法院未有广泛采纳母亲一方证人的证据。

因此，法院裁定母亲未能成功举证推翻夫妇（该物业的注册业主）是真正拥有人的法律推定，故驳回母亲的归复信托申索。

总结
父母与子女之间当然不用斤斤计较，但为免父母与子女或子女与子女之间日后就物业的拥有权出现争拗，父母在「协助」子女置业的同时，应了解背后的法律含意。如父母有意保留自己在物业中的权益，则应清楚记录其意愿，例如签署信托声明、保存业权契据或反映其意愿的书面纪录，否则他们所付出的金钱和爱，换来的可能是对簿公堂和家庭不和。

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