简介
法律上早已确立一项原则，就是在任何物业买卖中，卖方如要根据买卖协议的条款将业权缺陷的风险转移到买方身上，则必须在买卖协议的条文清楚订明；若只采用概括性的字眼而没有指明具体的业权缺陷，未必足以免除卖方就业权缺陷的责任。

个案研究
最近长寿医药膳食品有限公司诉联发冷气（香港）贸易工程有限公司HCA 1376/2013一案，正好说明了在买卖协议中具体指明业权缺陷（而非仅仅倚赖一般条款）是十分重要的。

案情
原告人和被告人分别是涉案物业（「该物业」）的买方和卖方，双方订立了临时买卖协议及正式买卖协议。原告人的律师就建筑事务监督下令清拆该物业一项僭建工程（「该僭建工程」）而发出的通知及建筑令（「清拆令」）提出业权质询（「业权质询」）。被告人倚赖临时买卖协议的条件2作为豁免条款，但原告人认为条件2的范围涵盖不到该僭建工程，双方最终没有成交。

此案的争论点是，在真正及妥当地解释两份协议的整体以及临时买卖协议条件2的情况下，原告人是否有权提出业权质询。

临时买卖协议条件2
法官审视了临时买卖协议条件2的五项内容，以评估该条款是否足以禁止原告人提出业权质询。

1.         条件2(A)：｢买方…… 清楚知道及接受该铺位内外之一切装修状况及清楚知道该铺内现建有阁楼，连接地下铺及阁楼有楼梯，阁楼现有加建面积。」

条件2(A) 并没有提及该僭建工程，法官认为，买方有合理的可能会被误导，以为除了具体提到的三项事宜外，再没有其他问题。

2.         条件2(B)：「买方知悉有关状况部份并没有向政府或有关当局申请。」

法官裁定，没有证据及理据显示原告人在签署临时买卖协议前知道清拆令的存在。

3.         条件2(C)：「卖方不会就有关状况是否未经许可的改动，是否非法或违章工程，或相关事宣作出任何保证。」

第一，法院裁定原告人无需倚赖卖方作出的保证来反对业权缺陷，因为买方可以倚赖正式买卖协议第4条、第7条以及临时买卖协议条件5的规定，即：(i) 该物业将在不附带产权负担的情况下出售，(ii) 被告人须给予该物业的妥善业权，及 (iii) 合约的基础是业权妥善。

第二，法官认为条件2(C) 必须与正式买卖协议第9(b) 条一并阅读，根据该条文，被告人「保证该物业不受……其知悉的…… 本 [正式买卖协议] 所披露以外的任何责任不利影响……」。没有证据证明原告人在签订临时买卖协议及买卖协议知道清拆令的存在，卖方事实上因为清拆令的存在而违反了上述第9(b) 条。

4.         条件2(D)：「买方经考虑后决定接纳现有状况，愿意承担保留现有状况的责任。」

法院裁定，条件2(D) 不表示原告人准备承担被告人知悉而针对原告人的任何现有强制执行令的责任。法官重申，买方承担的风险范围取决于条文的条款，如果卖方实际知悉业权有严重缺陷但没有向买方披露，而希望把该缺陷引起的风险转移至买方，条文必须采用「最明确的字眼」。

5.         条件2(E)：「买方及其代表律师不得以该物业现状及／或上述状况提出任何业权质询及／或向卖方提出索偿及／或要求减楼价，亦不会因此而拒绝完成交易。」

法官认为「上述状况」看来是指条件2(A) 所述的三项具体事宜，而「现状」是概括的字眼。法官裁定，协议中规定不得就该物业现有状况提出业权质询的概括陈述，并不妨碍原告人反对卖方知悉但未有在订约前披露的业权缺陷。

裁决
如上所示，临时买卖协议条件2对被告人的案情并无帮助。法官的结论是，原告人有权就看来尚未获遵从的清拆令提出业权质询，不受条件2限制。

总结
从上述案件可见，在解释买卖协议时，法院倾向不采用会令卖方能够误导买方的解释，或会令买方承受卖方知悉但没有披露的业权缺陷的解释。以上述案件为例，法院要求买卖协议具体披露的详细资料，是清拆令的存在。

更重要的是，如卖方欲把任何具体的业权缺陷转移至买方，亦应早于订立具法律约束力的临时买卖协议时清楚表明，因为物业交易的一个首要原则是，在正式买卖协议中，卖方和买方都只能加入已在临时买卖协议中明文订明或以必然隐含的方式载有的条款，除非经双方同意，否则不能加入其他条款。

因此，临时买卖协议（如地产代理提供的标准临时买卖协议）绝不能轻率地签署，买卖双方均应征询各自律师的意见，完全了解自己的权利及利益，方可订立具法律约束力的临时买卖协议。

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