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我可以控告邻居单位渗水吗?

2015-06-30

简介
在香港,不少多层大厦住户都曾遇到单位渗水问题,而源头往往是楼上的单位,有时双方更要闹上法庭。在此类情况下,法院主要是根据滋扰侵权(tort of nuisance)来规范邻居的行为。

Tin Kin Ka Clara v Chan Koon Cheong & Hui Koon Chun EleanorDCCJ 3139/2012一案中,双方最初透过屋苑管理处(「管理处」)及屋宇署/食物环境卫生署联合办事处(「联合办事处」)解决问题,但原告人最终决定向被告人提出民事申索。

案情
原告人居于被告人的下一层单位。原告人先后于2007年5至7月、2010年4至5月、2011年3至6月及2012年3至4月四段期间投诉单位渗水。

原告人于2007年5月首次发现单位渗水后,便向管理处投诉。管理处在被告人的单位进行测试后,确定原告人单位的天花渗水是因为被告人单位的喉管漏水造成。其后被告人进行了所需的维修工程,渗水情况便停止了。

至于2010年、2011年及2012年的三次渗水事故,原告人多次发现其单位天花渗水,并向管理处及联合办事处投诉。但管理处及联合办事处进行了多项测试,均无法确定渗水源头。在这三次事故,原告人其后均声称渗水情况停止了。

最终,原告人基于滋扰侵权及其他理由向被告人提出诉讼。

法律原则

举证责任
法院述明确立已久的法律原则:在渗水案件中,法律并无假设渗水一定是由楼上处所造成的。举证责任在于原告人以衡量相对可能性的标准证明水源来自楼上处所,而被告人并无责任证明渗水并非源自其处所。

元素
此外,在关于渗水的滋扰申索中,原告人必须证明:

1.         发生渗水;

2.         渗水与声称渗水源头之间有因果关系;

3.         被告人实际知道或应可知道渗水乃源自其处所;及

4.         被告人没有在合理时间内采取补救行动。

关于被告人实际知道或应可知道一项,「知道」可以是被告人实质地知道,也可以是被告人在通常及合理谨慎下应可知道(引用Leung Wai Kee & Lau Sau Lin v Tam Yuet Sheng DCCJ 5716/2007)。

本案的裁决

2007年的事故
就2007年的事故而言,法院裁定,渗水是由于被告人的处所进行了重大改建,因此确立了因果关系。法院又裁定,由于被告人进行了有关维修工程,而最终令渗水情况停止,被告人必定已实际知道及/或应可知道水乃源自其处所。

然而,法院认为被告人已采取合理步骤作出补救:(i) 委任原告人指明的承办商,(ii) 进行所需的维修工程,而原告人亦感满意,及 (iii) 其后几乎三年再没有渗水投诉。因此,法院裁定原告人的滋扰申索不成立。

2010年、2011年及2012年的事故
至于2010年、2011年及2012年的事故,经考虑各项证据,法院裁定原告人未能证明渗水与被告人处所的状况之间有因果关系,因此有关的滋扰申索亦不成立。

总结
在本案中,法院重申了就渗水事故提出申索的相关法律原则:原告人必须承担举证责任,证明发生渗水、因果关系、被告人知悉情况以及被告人没有适时采取补救行动(如有)。有意索偿者应在提出诉讼前先行考虑能否符合以上要求。

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叶巨云
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