簡介

在近期The Incorporated Owners of Mei Foo Sun Chuen Stage VI v Grandyield Knitters Limited, LDBM 110/2011一案中，土地審裁處須就以下問題作出裁定：(i) 美孚新邨六期（「該大廈」）的外牆是否該大廈的公用部分；及 (ii) 該大廈的業主立案法團（「法團」）是否有權要求該大廈有關單位（「該單位」）的業主清拆安裝在該單位外牆的分體式冷氣機散熱器（「散熱器」）。本文將會討論大廈公契（「公契」）及《建築物管理條例》（香港法例第344章）（「該條例」）中「公用部分」的定義，以及該條例賦予法團的權力。

法團的案情

本案的申請人是上述法團，答辯人是該單位的現任業主（「業主」）。法團向土地審裁處申請對業主發出禁制令，要求清拆裝設於該大廈外牆的散熱器，因為外牆是該大廈的公用部分的一部分。

法團認為，第一，根據該條例第34I條，業主無權在外牆安裝散熱器，把部分外牆改作自用。第二，法團是該大廈的管理人，應獲授權根據公契及該條例管理該大廈及就該大廈提供服務。第三，法團引用《建築物條例》（香港法例第123章），指安裝散熱器及配件是建築工程，須事先得到建築事務監督的同意。

業主的案情

業主則認為，第一，外牆並非公契或該條例所界定的該大廈公用部分的一部分；第二，法團缺乏提出訴訟的資格。

外牆是否公用部分？

該條例及公契分別界定了「公用部分」一詞。根據該條例第2條，「公用部分」是指「(a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及 (b) 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外。」在公契的定義部分，「公用部分」界定為「該大廈及該地段的所有部分，但不包括單位。」

土地審裁處認為，圍繞該單位的牆壁沒有理由一併轉讓予業主，要是這樣的話，業主便有責任維修外牆。業主不可能只維修外牆的某個範圍，因為任何建築物的外部只是一道結構牆，並且是同一幢大廈的一部分。

土地審裁處又參考Nation Group Development Ltd. v. New Pacific Properties Ltd. CACV 160/1999一案的裁決，駁回業主指外牆已轉讓予第一手買家的論點。在該案中，上訴法庭解釋了劃分予買方單獨使用及享用的範圍，包括「單獨使用一樓的地面及天花表面及兩者之間的空間、以及簷篷及天台的所有外部表面的權利。但不包括大廈結構任何部分的任何權利。」因此，業主可享用的範圍並不包括結構，即混凝土牆及地板。

總括而言，土地審裁處裁定該單位的第一轉讓契（「第一轉讓契」）並無將外牆轉讓予第一手買家，因此外牆仍是該大廈的公用部分的一部分。

法團有沒有資格提出訴訟？

土地審裁處在審閱第一轉讓契及公契後裁定，兩份文件的作用是向第一手買家轉讓一個單位，同時將其餘所有地方（已轉讓予不同買家的單位除外）劃為公用部分，供第一手買家及其他共同擁有人根據公契條款共同享用。

因此，土地審裁處裁定，外牆是該大廈公用部分的一部分，而法團有權行使權力控告業主。

有否違反公契或該條例？

土地審裁處裁定，業主在外牆安裝散熱器是將該大廈的公用部分改作自用，違反了公契及該條例第34I條，而且外牆的散熱器對合法在該大廈內的人造成滋擾或危險，亦違反了該條例第34I(1)(b)(ii) 條。

土地審裁處裁定，安裝散熱器是對該大廈作出結構上的改動，並信納此項改動是《建築物條例》第2條所指的建築工程。由於工程未經建築事務監督同意而進行，法團有權要求業主清拆散熱器。

總結

一般而言，多層大廈的外牆被視為大廈的公用部分，除非獲得法團同意及建築事務監督事先批准，否則單位業主無權在外牆安裝分體式冷氣機或進行其他建築工程。如果業主未能遵守法團的清拆指示，法團可執行大廈公契，運用該條例賦予的權力對有關業主採取行動。