簡介
租約可能會明文訂明，一旦發生指定事件，例如租客欠租或不遵守租約契諾，業主便有權撤銷租約。假如在指定事件發生時，業主選擇不行使撤銷租約的權利，便可能放棄了此權利。此外，視乎指定事件的性質，業主放棄上述權利的決定，亦可能在租約餘下年期對業主的所有權繼承人具約束力。在Ever Score Development Ltd v Hang Heung Foods (Group) Ltd LDPE 1146/2014一案中，土地審裁處審視了關於放棄撤銷租約權利的法律原則，裁定對於租客違反契諾把物業分租的行為，業主（及其所有權繼承人）並無放棄沒撤銷租約的權利，有權要求收回物業等濟助。

背景
根據一份日期為2011年1月20日的租約（「該租約」），業主蔡先生同意向租客（即答辯人）出租位於工廠大廈的若干工廈單位及車位（統稱「該物業」），為期8年。根據該租約，答辯人同意，未經業主事先書面同意，不會分租該物業或其任何部分予任何人，否則該租約將無條件終止，而答辯人須在收到業主通知後立即遷離該物業。該租約由答辯人的唯一董事及股東鄭先生簽署。

2012年5月，答辯人訂立了一份分租協議（「分租協議」），把該物業其中一個工廈單位分租。2013年9月，蔡先生訂立了一份買賣協議（「買賣協議」），把該物業出售予鄭先生。其後該物業再於2014年9月30日在一項銀主盤銷售中出售予本案的申請人。申請人的董事黃先生在到訪該物業通知佔用人業權變更時，發現單位佔用人並非答辯人，因此懷疑該物業可能有分租情況。後來黃先生獲提供分租協議的副本，確認的確有分租情況。

答辯人自2014年9月30日開始未有向申請人交租（儘管申請人已催繳）。申請人於2014年11月19日根據香港法例第7章《業主與租客（綜合）條例》第V部，以答辯人欠租及違反租約在未經業主事先同意下分租該物業為理由，向土地審裁處申請對答辯人發出收樓令、收回欠租及租值補償金。

答辯人的論點
審訊時，答辯人提出了以下論點：

1.         雖然答辯人承認是在未經業主書面同意下分租該物業，違反該租約，但答辯人認為蔡先生已放棄就上述違約事項撤銷該租約的權利；及

2.         由於分租是一次過的違約而非持續違約，一旦放棄撤銷租約的權利，在租約餘下的年期均喪失該權利。因此，答辯人認為蔡先生放棄權利的決定適用於全部所有權繼承人（包括鄭先生及申請人），對彼等具約束力。

土地審裁處的裁決

分租是一次過還是持續違約行為？
土地審裁處須審理的第一個爭論點，是分租究竟是一次過違約還是持續的違約行為。英國法院在Scala House & District Property Ltd v Forbes & Others[1974] QB 575一案中裁定，違反不得轉讓、轉租或放棄管有權的否定性契諾屬一次過違約，是無可補救的。

在本案中，土地審裁處倚賴Scala House一案，裁定分租是一次過的違約行為。因此，如果蔡先生已放棄撤銷租約的權利，鄭先生及申請人亦受約束，因為撤銷租約的權利不能復現。

有沒有放棄撤銷租約的權利？
下一個爭論點，是蔡先生、鄭先生及申請人有沒有放棄撤銷租約的權利。

放棄撤銷租約權利的要素為：

1.         業主實際知道（或因業主的代理人知道而認定業主知道）有關違約情況；

2.         業主（或其代理人）作出的行為，明顯地僅與租約繼續存在相符；及

3.         業主向租客表達暗示承認租約繼續存在。

土地審裁處認為，從以下事情可見，蔡先生從未同意分租，亦沒有實際知道答辯人違約，亦不能認定他知道違約情況；

1.         鄭先生的證供指，他不知道是蔡先生的確已同意分租，抑或只是鍾先生（聲稱是蔡先生的代理人）告訴他蔡先生已同意。但無論如何，土地審裁處認為沒有證據顯示鍾先生是蔡先生的代理人；

2.         如果蔡先生知道鄭先生分租該物業的一部分，他便不會容許該租約載有禁止分租條款，而不給予鄭先生事先書面同意分租；及

3.         根據買賣協議，該物業是連租約出售的。蔡先生特別保證租客（即答辯人）並無違反租約（「該保證」）。土地審裁處認為，如果蔡先生知道答辯人的分租行為，便不會作出該保證。唯一能從該保證得出的合理推論，必定是蔡先生不知道有分租及違反租約的情況。

因此，蔡先生從未放棄撤銷租約的權利。

至於鄭先生及申請人，土地審裁處裁定：

1.         鄭先生並不知道違約分租的情況，因此他甚至沒有考慮過放棄撤銷租約權利的問題；及

2.         申請人在收到分租協議副本而實際知道答辯人分租後，便立即指示律師發信，以分租及欠租為理由要求答辯人遷出。申請人的行為顯示，申請人沒有放棄撤銷租約的權利，反而在實際知道分租情況後行使撤銷租約的權利。

總結
土地審裁處裁定，蔡先生、鄭先生及申請人並無放棄撤銷租約的權利。由於答辯人已承認違反該租約，申請人有權獲得其尋求的濟助。本案顯示，違反分租規定是一次過的違約行為，如業主被裁斷為已放棄權利，業主的所有權繼承人亦將受到約束。

如有查詢，請聯絡我們的物業部門：

E: property@onc.hk

T: (852) 2810 1212

W: www.onc.hk

F: (852) 2804 6311

香港中環康樂廣場 8 號交易廣場第三期 19 樓

注意：以上內容涉及十分專門和複雜的法律知識或法律程序。本篇文章僅是對有關題目的一般概述，只供參考，不能作為任何個別案件的法律意見。如需進一步的法律諮詢或協助，請聯絡我們的律師。