簡介
近年在香港，出售私營骨灰龕位的利潤豐厚，而且市場持續擴大。我們於2011年10月已撰寫《購買私營骨灰龕位的潛在風險》一文；有鑒於近期Regal Shining Limited v Secretary for Justice, HCMP 2781/2012一案的裁決，本文將進一步探討香港私營骨灰龕位的法律問題。

案情
原告人聲暉有限公司（「聲暉」）是新界丈量約份第450約第714號地段餘段（「該地段」）的業主。於2008年6月30日，聲暉的代表向建築事務監督提交建築圖則，申請在該地段興建「道觀暨靜修中心」。

後來，名為「弘道堂」的道觀約於2010年1月在該地段落成，內設大約26,000個骨灰龕位，可安放已故道教信眾的骨灰。

於2010年12月，發展局公布一份名為「私營骨灰龕資料」（「該資料」）的文件作為臨時措施，當中第一部份列出符合批地契約用途限制及城市規劃規定、並且不涉及非法佔用官地的私營骨灰龕；而第二部份的私營骨灰龕，則未經檢查是否符合列入第一部份的規定，或已確定不符合上述任何一項或多項用途限制及／或非法佔用官地。

申索及反申索
弘道堂被列入該資料的第二部份。聲暉於2012年12月7日以原訴傳票（「傳票」）提出訴訟，就該地段的用途要求法院給予多項宣布性質的頒令。

另一方面，被告人（即律政司司長）提出以下反申索：

1.         宣布聲暉違反據以獲批該地段的新批地規約第3306號的條件，即1934年第364號憲報公告（經1940年第50號憲報公告修訂）的第15號一般條件（「GC15」），及／或據符合新批地規約第3306號條件而視為已發出之政府地契的第7(5) 條條款；

2.         命令聲暉立即把該地段上的所有人類遺骸（包括骨灰）移除；及

3.         命令聲暉立即停止銷售在該地段的骨灰龕位或就此進行的宣傳。

討論
聲暉在傳票中提出三個具體問題：

1.         GC15是否禁止在該地段存放骨灰（「GC15問題」）；

2.         弘道堂是否城市規劃委員會（「城規會」）發出的詞彙釋義（經修訂的版本）（「詞彙釋義」）中界定的「宗教機構」，以及是否屬於有關分區計劃大綱圖（「大綱圖」）中經常准許的用途；及

3.         聲暉是否有權在該地段存放骨灰，而無須地政總署、城規會或任何其他政府或法定機構同意或批准（「大綱圖問題」）。

GC15問題
GC15規定：

「未經理民官同意，不得在所售地段建造墳墓或以陶製器皿或其他方式埋葬或存放任何人類遺骸。」[斜體自加，以示強調]

法院解釋GC15中的「人類遺骸」一詞時，採用其一般及自然意思。法院指出，人體火化後會變成骨灰，故看不到「人類遺骸」一詞何以不包括骨灰；「人類遺骸」的意思並不取決於化學成份，而必須按照常識理解。法院認為，GC15在「人類遺骸」前的「任何」二字，進一步增強政府指骨灰是「人類遺骸」的理據。

法院又引用GC15背後的政策原因來支持法院對「人類遺骸」的解釋。在任何社會，特別是像香港這樣迷信的社會，墳墓或人類遺骸安置所的位置都是敏感議題，很可能影響附近樓價、衛生問題，以及在掃墓時節造成大量人流和車流。法院認為，無論在1953年政府地契批出之時或今天，這些考慮因素同樣有效，遑論昔日的人更為迷信。

雖然法院裁定GC15所指的「墳墓」並不包括骨灰龕和骨灰龕位，但骨灰龕仍被視為人類遺骸安置處，同樣是GC15所禁止的用途。

大綱圖問題
根據大綱圖，該地段被規劃作「其他指定用途」註明「商貿」（「OU(B)」），而附表一 OU(B) 的註釋訂明，「宗教機構」屬第一欄用途，即經常准許的用途。另一方面，「骨灰龕」既不屬第一欄用途，也不屬第二欄用途（即須先向城規會申請，可能在有附帶條件或無附帶條件下獲准的用途）。

聲暉認為，弘道堂是宗教機構，而在堂內存放骨灰是道教儀式的重要部分，因此存放骨灰符合宗教機構的土地用途，即是經常准許的用途。

法院注意到，大綱圖對「宗教機構」與「骨灰龕」作不同處理的情況相當多。根據詞彙釋義，「宗教機構」與「骨灰龕」的基本特點非常不同，前者以促進宗教服務為主，後者以方便存放骨灰為主；一般市民對於居住在宗教機構附近未必太反感，但對於居住在骨灰龕附近是另一回事，因為宗教機構甚少或較少影響到附近的樓價。

此外，根據法定圖則註釋總表（「註釋總表」），骨灰龕顯然是一種比宗教機構受到更多限制的用途，前者只可位於三類規劃地帶：(i) 「其他指定用途」註明「墳場、靈灰安置所、火葬場及／或與殯儀有關的用途」（第一欄用途）；(ii)「政府、機構或社區」（第二欄用途）；及 (iii) 綠化地帶（第二欄用途）。相反，宗教機構是常見用途，可位於註釋總表中大部分的規劃用地，包括商業及住宅用地（第一或第二欄用途）。在可能獲准興建骨灰龕的政府、機構或社區用地和綠化地帶，宗教機構是獨立列於第一欄和第二欄用途的。

因此法院裁定，骨灰龕與宗教機構原意是規劃作不同用途，骨灰龕並不納入於宗教機構內。

法院不接納原告人指由於骨灰龕是弘道堂的重要部分，因此骨灰龕屬於宗教機構用途。儘管政府同意不能禁止一些宗教機構設有少量骨灰龕位主要用作供奉已故僧侶，但弘道堂的骨灰龕位多達26,000個，比起指定用作骨灰龕的「其他指定用途（靈灰安置所）」地帶准許的20,000個還要多。

因此，雖然弘道堂是宗教機構，屬大綱圖中經常准許的用途，但在該地段存放骨灰並非大綱圖的許可用途，即使向城規會提出申請亦不准許。

總結
法院駁回原告人的傳票，並准許律政司司長提出的反申索。結果，法院：(i) 宣布聲暉違反GC15及／或政府地契第7(5) 條條款，(ii) 要求聲暉立即將所有人類遺骸（包括骨灰）移除，及 (iii) 要求聲暉立即停止銷售在該地段的骨灰龕位或就此進行的宣傳。

政府於2014年6月20日在憲報刊登《私營骨灰安置所條例草案》，提議立法監管私營骨灰龕的營運。除獲豁免者外，基本上所有私營骨灰龕都必須獲得法定私營骨灰安置所發牌委員會發牌。但正如我們在2011年10月份的通訊建議，在新的發牌制度實施前，私人骨灰龕位的買家宜妥為草擬特許使用權協議，以保障自己的經濟利益。買家至少應加入條款，訂明私營骨灰龕發展商必須就任何違反政府地契條件或城市規劃規定（特別是關於該土地用作骨灰龕用途）而導致、衍生或相應而生的任何損失及損害，向買家作出彌償。

但上述案件顯示，私營骨灰龕位買家還面對經濟損失以外的風險：買家本來是希望為先人骨灰覓得最終安身之所，但假如政府採取執法行動，將又要折騰一番。買家在考慮購買私營骨灰龕位時，請不要忘記這個風險。

如有查詢，請聯絡我們的物業部門：

E: property@onc.hk

T: (852) 2810 1212

W: www.onc.hk

F: (852) 2804 6311

香港中環康樂廣場 8 號交易廣場第三期 19 樓

注意：以上內容涉及十分專門和複雜的法律知識或法律程序。本篇文章僅是對有關題目的一般概述，只供參考，不能作為任何個別案件的法律意見。如需進一步的法律諮詢或協助，請聯絡我們的律師。