簡介
在物業交易中，證明和交付妥善業權是賣方的責任。在香港，物業買賣的慣常做法是由賣方律師向買方律師出示業權文件正本，以證明妥善業權。假如業權文件遺缺，過去一般的想法是，只要以法定聲明就無法出示正本提出令人滿意的解釋，便足以證明及交付妥善業權。但上訴法院在Zhang Xueshuai v Lai Chan Wing CACV 81/2014一案中澄清，就業權文件正本遺缺作出法定聲明，並不等於自動證明及交付了妥善業權。

背景
黎先生在所有關鍵時間均為一居者有其屋計劃（「居屋」）單位（「該物業」）的註冊業主。

於2006年9月，黎先生被診斷為精神上無行為能力。2008年3月，法院宣布黎先生為精神上無行為能力的人，並根據《精神健康條例》（香港法例第136章）委任其兄弟黎燦榮先生（「被告人」）為其受託監管人（「監管人」），並授權監管人出售該物業及為出售該物業簽署一切所需文件。

於2012年2月10日，原告人（買方）與被告人（監管人）訂立該物業的正式買賣協議（「正式買賣協議」），成交日期訂於2012年4月12日或之前，其後雙方同意押後至2012年4月19日或之前。

本案的爭議涉及一項關於業權文件遺缺的業權查詢。監管人的律師向原告人的律師提供業權文件的核證真實副本（而非正本），以證明業權。其後，原告人的律師提出業權查詢，要求監管人就該物業的業權文件正本遺缺提供法定聲明（「業權查詢」）。[1]

監管人的律師草擬了一份將由被告人以監管人身分作出的法定聲明草稿（「聲明草稿」），送交原告人的律師，表示是回答業權查詢。聲明草稿述明：

1.         黎先生於2006年11月住院後，被告人曾詢問他業權文件正本在何處，但無法得到清晰和理智的答案；

2.         被告人曾到處尋找該物業的業權文件正本，但找不到；及

3.         被告人相信業權文件正本不知放在何處，已經遺失。

原告人的律師認為，聲明草稿並未就業權文件正本遺缺提供充分解釋。其後，監管人的律師提供一份經修訂的法定聲明草稿（「修訂聲明草稿」），補充了以下資料：

1.         該物業在2006年及2007年被發出兩項押記令，判定債權人為順富地產有限公司（「順富」），而被告人已於2011年5月以監管人身分解除兩項押記令；

2.         被告人曾透過律師向順富查詢業權文件正本，但獲告知黎先生並無向順富提供該物業的任何業權文件作抵押；及

3.         被告人自2006年成為黎先生的監護人後，從沒收過任何財務機構、銀行或其他人士就黎先生的其他債務發出的通知。

修訂聲明草稿仍未能令原告人的律師滿意，雙方並無於2012年4月19日成交。原告人的律師聲稱，被告人未能交付該物業的妥善業權，故原告人有權撤銷正式買賣協議。原告人提出訴訟，請求法院作出多項宣布，其中包括：(i) 被告人未能回答業權查詢；及 (ii) 被告人未能證明及交付妥善業權。原告人亦要求退還根據正式買賣協議支付的訂金及部分付款。

黎先生於2012年6月去世，被告人的監管人身分隨即自動解除，但又獲委任為黎先生的遺產代理人就訴訟辯護。

區域法院裁決
區域法院裁定原告人勝訴，認為被告人的法定聲明「無效」，因為它並未就無法出示業權文件提供令人滿意的解釋。因此，被告人並未履行賣方的責任，原告人有權不按照正式買賣協議成交。

被告人上訴
被告人向上訴法院上訴，提出以下論點：

1.         被告人的法定聲明是解釋業權文件正本遺缺的「清晰有力證據」。被告人是作出法定聲明的適當人選，因為他自2008年起管理該物業及處理黎先生的事務，能解釋業權文件正本遺失的情況。（「被告人第一論點」）

2.         被告人引用終審法院在De Monsa (2013) 16 HKCFAR 419一案的裁決指出，業權文件遺缺及需要提供法定聲明解釋業權文件遺缺的真正重點，在於證明有關物業並無被成功宣稱帶有產權負擔的真實風險。被告人認為，該物業並無因黎先生把業權文件用作貸款抵押而形成衡平法按揭的真實風險，因為該物業是居屋單位，根據香港法例第283章《房屋條例》第17B條，任何未經准許而宣稱的按揭、押記（或其他讓與）連同任何作出上述事情的協議，均屬無效。（「被告人第二論點」）

上訴法院的裁決

重談De Monsa案的原則
上訴法院承認終審法院在De Monsa一案訂下上述關於業權文件遺缺的法律原則。業權文件遺缺引起的典型疑慮，是業權文件可能已被賣方或前業主交給第三方貸款人作貸款抵押，形成衡平法按揭，故賣方無法向買方出示及交付業權文件。

上訴法院解釋，僅在需要消除一項會因業權文件遺缺而產生的疑慮時，才會使用法定聲明來解釋業權文件的遺缺。在這種情況下，法定聲明並非唯一可用的方法，亦可倚賴其他能消除疑慮的證據；所需的是令人滿意的物業轉讓證據，以消除疑慮，並使物業沒有被成功宣稱帶有產權負擔的風險或真實風險。

被告人第一論點
上訴法院認為，該物業全部而非一份業權文件正本遺缺，的確有被業主交給貸款人作貸款抵押的可能，從而形成衡平法按揭，因此原告人提出業權查詢是適當的。

然而，被告人的法定聲明並不足以回答業權查詢，原因包括：

1.         被告人只能解答他在取得黎先生資產及事務的實際或合法控制權之後的事情；及

2.         以黎先生的精神狀況，他根本無法向被告人提供任何有用資料。

被告人第二論點
被告人的第二個論點亦遭上訴法院駁回，因為：

1.         被告人在上訴聆訊時才首次倚賴《房屋條例》第17B條，但在區域法院審訊及回答業權查詢時並無提出；及

2.         根據《房屋條例》第17B條，衡平法按揭是否無效，取決於房屋署署長是否批准按揭的設立，但被告人並未向原告人提供這方面的物業轉讓證據。

總結
因此，上訴法院的結論是，原告人提出了適當的業權查詢，但未獲滿意回答。原告人不願意繼續進行交易，不能被迫完成交易，因此原告人有權撤銷協議及要求退還訂金和部分付款。本案顯示，法定聲明不一定能解決業權文件正本遺缺的情況。雖然法定聲明是賣方最常用來證明及交付業權的方法，但應緊記，賣方的基本責任是提供令人滿意的物業轉讓證據，以消除關於業權的疑慮，及使物業沒有被成功宣稱帶有產權負擔的風險或真實風險。

[1]     當時，在業權文件遺缺的情況下，物業買賣的慣常做法是提供法定聲明以解釋無法出示文件的原因（Yiu Ping Fong v Lam Lai Hing [1999] 1 HKLRD 793）。

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