為壓抑物業炒賣，香港政府在2010年11月19日宣布，建議除現有的物業交易從價印花稅以外，就住宅物業的買賣徵收「額外印花稅」。

政府已向立法會提交修訂《印花稅條例》的法案，立法會亦已成立法案委員會研究條例修訂草案。雖然修訂草案尚未通過，但一經通過，該修訂的法律效力可追溯至2010年11月20日。

本文將會介紹額外印花稅，並討論關於這項新徵稅對於物業買賣雙方都非常重要的一些問題。

建議的額外印花稅

根據建議，任何以個人或公司名義在2010年11月20日或以後取得（acquire）的住宅物業，並於24個月以內處置（dispose），均會被徵收額外印花稅，買賣雙方須共同及各別地負責支付額外印花稅。

額外印花稅會根據物業的交易價或市值（以較高者為準），並視乎賣家在處置前持有物業時間的長短（即取得日期至處置日期之間的時間），按以下稅率計算：

1.                  持有時間為6個月或以下，稅率為15%；

2.                  持有時間為6個月以上但12個月或以下，稅率為10%；

3.                  持有時間為12個月以上但24個月或以下，稅率為5%。

若持有時間超過24個月，則無須支付額外印花稅。

建議的豁免情況

政府建議某些情況可獲豁免支付印花稅：

1.                  根據買賣協議，指明由近親承讓物業（「近親」指父母、偶配或子女）；

2.                  向近親出售或轉讓物業；

3.                  因破產或非自願清盤而出售或轉讓物業；

4.                  關連公司之間出售或轉讓物業；及

5.                  向政府出售或轉讓物業。

其他相關措施

除了建議徵收額外印花稅，政府亦在2010年11月19日同時宣布，不論物業交易涉及的價值多少，全面取消住宅物業交易的延遲支付印花稅安排。所有印花稅（包括從價印花稅及額外印花稅）必須在買賣協議簽訂起計30日內支付，逾期支付的罰款可高達原本應付印花稅的10倍。

同時，香港金融管理局及香港按揭證券有限公司亦推出額外措施，降低銀行及按揭保險計劃可以提供的按揭水平。

我們關注的問題

1.                  支付額外印花稅的責任

根據現時的物業轉易慣例，買賣雙方往往在委託律師之前，便已簽訂具有法律約束力的臨時買賣協議，而當中的條款通常規定由買家單獨支付印花稅。

由於草案中規定買賣雙方都有支付額外印花稅的責任，賣家及買家需在簽訂臨時協議之前，便議定支付額外印花稅的責任。買家應確保臨時買賣協議規定賣家支付額外印花稅，並加入適當條文，以確保賣家履行支付額外印花稅的責任。

2.                  附加額外印花稅

在雙方議定由賣方支付額外印花稅的情況下，如果稅務局認為交易的價值過低，稅務局可以同時向買賣雙方徵收附加的額外印花稅。由於買家在交易後可能已無法找到賣家，即使賣家在買賣協議中同意支付額外印花稅，但買家仍可能要承擔獨自支付附加的額外印花稅的風險。

3.                  取消協議

由於額外印花稅須於買賣協議簽訂後30日內支付，而延遲支付印花稅的安排亦已取消，因此，如果在成交前因任何原因取消協議，雙方仍然必須首先履行支付額外印花稅的責任，然後才申請退款。

同樣地，如果一方拖欠額外印花稅，令守約方有權廢約，守約方仍然有法定責任，須首先支付額外印花稅，然後才申請退款。

在這兩種情況下，雙方均可能須支付超越其預算範圍的額外印花稅。

4.                  註冊

就取得優先權及保障權益而言，註冊買賣協議對於物業買家是非常重要的。因此，買家更為關注妥當支付印花稅的問題。

然而，假如部分／全部額外印花稅是由賣家支付，但賣家卻未有根據協議支付，買家便不能註冊協議，以保持優先權及保障權益。買家只得自行支付額外印花稅，否則須承擔失去其物業權益優先權的風險。買家如沒有注意這個風險，便可能墮進陷阱。

總結

篇幅所限，本文並未列出所有相關的問題。徵收額外印花稅並非單純增加稅率，它對香港獨特的物業轉易慣例無疑會帶來巨大影響。可是，現已提交立法會審議的建議修訂法案未如理想，實在令人產生頗多疑問。