住宅物業額外印花稅建議及其他相關措施
為壓抑物業炒賣,香港政府在2010年11月19日宣布,建議除現有的物業交易從價印花稅以外,就住宅物業的買賣徵收「額外印花稅」。
政府已向立法會提交修訂《印花稅條例》的法案,立法會亦已成立法案委員會研究條例修訂草案。雖然修訂草案尚未通過,但一經通過,該修訂的法律效力可追溯至2010年11月20日。
本文將會介紹額外印花稅,並討論關於這項新徵稅對於物業買賣雙方都非常重要的一些問題。
建議的額外印花稅
根據建議,任何以個人或公司名義在2010年11月20日或以後取得(acquire)的住宅物業,並於24個月以內處置(dispose),均會被徵收額外印花稅,買賣雙方須共同及各別地負責支付額外印花稅。
額外印花稅會根據物業的交易價或市值(以較高者為準),並視乎賣家在處置前持有物業時間的長短(即取得日期至處置日期之間的時間),按以下稅率計算:
1. 持有時間為6個月或以下,稅率為15%;
2. 持有時間為6個月以上但12個月或以下,稅率為10%;
3. 持有時間為12個月以上但24個月或以下,稅率為5%。
若持有時間超過24個月,則無須支付額外印花稅。
建議的豁免情況
政府建議某些情況可獲豁免支付印花稅:
1. 根據買賣協議,指明由近親承讓物業(「近親」指父母、偶配或子女);
2. 向近親出售或轉讓物業;
3. 因破產或非自願清盤而出售或轉讓物業;
4. 關連公司之間出售或轉讓物業;及
5. 向政府出售或轉讓物業。
其他相關措施
除了建議徵收額外印花稅,政府亦在2010年11月19日同時宣布,不論物業交易涉及的價值多少,全面取消住宅物業交易的延遲支付印花稅安排。所有印花稅(包括從價印花稅及額外印花稅)必須在買賣協議簽訂起計30日內支付,逾期支付的罰款可高達原本應付印花稅的10倍。
同時,香港金融管理局及香港按揭證券有限公司亦推出額外措施,降低銀行及按揭保險計劃可以提供的按揭水平。
我們關注的問題
1. 支付額外印花稅的責任
根據現時的物業轉易慣例,買賣雙方往往在委託律師之前,便已簽訂具有法律約束力的臨時買賣協議,而當中的條款通常規定由買家單獨支付印花稅。
由於草案中規定買賣雙方都有支付額外印花稅的責任,賣家及買家需在簽訂臨時協議之前,便議定支付額外印花稅的責任。買家應確保臨時買賣協議規定賣家支付額外印花稅,並加入適當條文,以確保賣家履行支付額外印花稅的責任。
2. 附加額外印花稅
在雙方議定由賣方支付額外印花稅的情況下,如果稅務局認為交易的價值過低,稅務局可以同時向買賣雙方徵收附加的額外印花稅。由於買家在交易後可能已無法找到賣家,即使賣家在買賣協議中同意支付額外印花稅,但買家仍可能要承擔獨自支付附加的額外印花稅的風險。
3. 取消協議
由於額外印花稅須於買賣協議簽訂後30日內支付,而延遲支付印花稅的安排亦已取消,因此,如果在成交前因任何原因取消協議,雙方仍然必須首先履行支付額外印花稅的責任,然後才申請退款。
同樣地,如果一方拖欠額外印花稅,令守約方有權廢約,守約方仍然有法定責任,須首先支付額外印花稅,然後才申請退款。
在這兩種情況下,雙方均可能須支付超越其預算範圍的額外印花稅。
4. 註冊
就取得優先權及保障權益而言,註冊買賣協議對於物業買家是非常重要的。因此,買家更為關注妥當支付印花稅的問題。
然而,假如部分/全部額外印花稅是由賣家支付,但賣家卻未有根據協議支付,買家便不能註冊協議,以保持優先權及保障權益。買家只得自行支付額外印花稅,否則須承擔失去其物業權益優先權的風險。買家如沒有注意這個風險,便可能墮進陷阱。
總結
篇幅所限,本文並未列出所有相關的問題。徵收額外印花稅並非單純增加稅率,它對香港獨特的物業轉易慣例無疑會帶來巨大影響。可是,現已提交立法會審議的建議修訂法案未如理想,實在令人產生頗多疑問。
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