隨著香港法例第545A章《土地（為重新發展而強制售賣）（指明較低百分比）公告》實施，由2010年4月1日開始以下三類地段申請強制拍賣的門檻已由九成降至八成：

1.                  地段上每個單位均佔該地段所有不分割份數的10% 以上；

2.                  地段上的每所建築物，在申請日期之前樓齡均達 50 年或以上；及

3.                  地段並非位於工業地帶，而地段上的每所建築物，均屬在申請日期之前樓齡達30年或以上的工業建築物。

新的強制售賣規則，預期可避免少數業主就有關權益索取全然不合理的價錢，從而有助重建殘舊的私人樓宇。本文將簡要討論強制售賣的四個主要階段。

第一階段：向土地審裁處申請

根據香港法例第545章《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（「該條例」）第3(1) 條，以承按人以外的身分擁有某地段不少於90%（或在新的強制售賣規則適用情況下擁有不少於80%）不分割份數的一名或多於一名人士（「大份數業主」），可向土地審裁處（「審裁處」）申請發出為重建該地段而強制售賣該地段所有不分割份數的命令。根據該條例，若符合該條例列明的條件，大份數業主可就超過一個地段提出申請。在計算某人或某些人士在某地段擁有的不分割份數百分比時，編配予該地段公用部分的不分割份數並不計算在內。

大份數業主提出申請時須一併提交估值報告。估值報告必須在申請日期前的三個月內擬備，並須訂明該地段的每項物業以空置基礎評估的市值，評估時無須考慮該地段被發出強制售賣令的可能及該物業或該地段的重建潛力，亦不理會重建項目的預測價值。估值報告的目的，是為大份數業主與擁有該地段不分割份數的任何其他人士（「小份數業主」）提供攤分基礎，攤分出售所得款項。

提出申請後，大份數業主必須：(1) 向每名小份數業主送達申請書的副本（除非審裁處另有指示）；(2) 安排申請書的副本就該地段而註冊於土地註冊處；(3) 安排在該地段上的建築物的顯眼位置（如該地段沒有建築物，則於該地段的顯眼位置）張貼雙語告示；及 (4) 安排在香港行銷的中、英文報紙最少各一份刊登告示。

第二階段：裁定申請

審裁處在收到強制售賣的申請後，須首先聽取及裁定任何對於估值報告所評估的物業價值的爭議；假如小份數業主無法尋獲，估值報告所評估的小份數業主的物業價值（包括在與大份數業主的物業價值比較時）必須是審裁處信納為公平和合理的。審裁處可基於可得到的證據，對估值報告作出所需的調整。

然後，審裁處會決定是否發出強制售賣令。該條例規定，除非審裁處在聽取小份數業主的反對後信納以下事項，否則不得發出強制售賣令：

1.                  該地段因其現存樓宇的樓齡或維修狀況而應當重建；及

2.                  大份數業主已採取合理步驟，以獲取該地段的所有不分割份數（就任何下落已知的小份數業主而言，包括以公平及合理的條件商議購買該名小份數業主擁有的不分割份數）。

終審法院曾於Capital Well Limited 對Bond Star Development Limited一案中裁定，在評估一項出價是否合理時，審裁處無須考慮可能令地段價值不成比例地高昂的因素，例如地段處於「策略位置」（因為所涉地段位於一列擬重建的地段中間）及整列地段重建的「結合價值」（對比被一幅不重建地段分隔的兩個較小型重建項目）。申請人只須令審裁處基於可得到的證據信納，就有關權益而言，出價是在公平及合理的賠償範圍之內。

審裁處若發出售賣令，便會委任售賣受託人負責出售，並授權受託人收取審裁處認為合適的服務報酬。審裁處亦可命令向在售賣令發出日期之前已簽訂租約的原有租戶支付賠償，以及作出審裁處認為適當的其他指示。

售賣令發出後，大份數業主須安排：

1.                  向每名小份數業主送達命令的副本（除非審裁處另有指示）；

2.                  向地政總署署長送達命令的副本；及

3.                  在香港行銷的中、英文報紙最少各一份刊登告示，註明：

(1)       該地段的充分詳情，以資識別；

(2)       審裁處已發出為重建而售賣該地段所有不分割份數的命令；及

(3)       該地段將以拍賣或其他方式出售。

第三階段：出售

除非所有相關人士書面同意採用審裁處批准的其他出售方式，否則該地段必須以公開拍賣方式出售。審裁處獲授權就出售事宜發出指示。有關的拍賣，應在緊接拍賣日期之前最少三個星期在香港行銷的中、英文報紙最少各一份刊登廣告通知公眾，註明拍賣日期、時間、地點等資料。

法律規定，有關地段必須售予出價最高的競投者（可以是大份數業主或小份數業主），但須高於審裁處在考慮該地段的重建潛力後批准的拍賣底價。假如在緊接出售令發出日期後的三個月內，或在審裁處在指示中訂明另外三個月的期間內，該地段尚未出售，售賣令將被視為無效，猶如已被審裁處取消一樣。拍賣費用將由大份數業主單獨承擔。

在未有買家前，大份數業主及小份數業主可隨時以書面形式同意不欲出售地段；在此情況下，售賣令將被視為無效，猶如已被審裁處取消一樣。 

第四階段：出售所得款項及開支的攤分

出售所得的款項及拍賣（或其他出售方式）的開支，應根據估值報告所評估的每名大份數業主及每名小份數業主的物業價值（經審裁處作出的任何調整），按比例在大份數業主及小份數業主之間攤分計算。

受託人在扣除以下款項後，會分別向大份數業主及小份數業主攤分出售所得款項：(1) 拍賣（或其他出售方式）的開支及轉讓地段的法律費用；(2) 解除就該地段而須對政府履行的任何法律責任及影響該地段的產權負擔；及 (3) 向原有租戶支付的賠償（若審裁處命令支付）。

在緊接買家成為該地段業主之日後的六個月內，原有租戶須遷出物業。向買家交吉前，原有租戶僅可獲得有關的大份數業主或小份數業主應支付賠償金額的一半。

總結

本文僅概述為重建而強制拍賣的法律及程序，僅供一般參考。假如你有意申請強制售賣令，或你懷疑你的物業可能受到為重建而強制拍賣的影響，請委託專門辦理物業買賣案件的律師，徵詢法律意見。