1.                 引言

近年，越來越多有意在香港購買物業的人，考慮究竟應以 (1) 個人，(2) 香港有限公司，還是 (3) 離岸公司（例如英屬維爾京群島公司，即BVI公司）的名義持有物業。很多人認為，利用離岸公司在香港持有物業，就無須繳納香港利得稅及物業稅，是否真的如此？本文將會探討以不同方法持有物業的好處及壞處，包括所涉費用及各種方法的優劣。

2.                 成立及維持有限公司

有意在香港購買物業的人士若考慮成立有限公司（例如香港公司或BVI公司）來持有物業，應留意成立及維持公司所需的費用。

成立香港公司的費用約10,000港元（下同），而維持公司每年約需12,500元，其中3,000元為公司秘書服務，7,000元為核數費，2,450元為商業登記證的費用。成立BVI公司的費用約15,000元，而維持公司每年約需10,500元，其中約3,000元為繳交予BVI政府的牌照費，2,000元為註冊代理人費用，3,000元為行政費，2,450元為商業登記證的費用。

由此可見，以公司名義持有物業的費用頗高，若長期持有物業則更甚。相反，以個人名義持有物業，就不必支付這些額外費用。

3.                 保密實益擁有人的身分

買家可能因為某些原因而不願透露物業的實益擁有人的身分。若買家以個人名義持有香港物業，並不能保密其身分，因為公眾可於香港土地註冊處的土地註冊紀錄翻查註冊業主是誰。

以香港公司名義持有物業，同樣不能將身分保密，因為公眾可於香港公司註冊處的公司註冊紀錄，翻查香港公司的股東及董事姓名；不過，股東可以委任代名股東代為持有股份，以避免其身分為公眾所知。

如果買家認為身分保密很重要，最好的方法是成立BVI公司來持有物業，因為BVI公司的股東及董事姓名並不公開予公眾查閱，有關資料僅可向該公司的註冊代理人索取，而註冊代理人只會在得到該公司同意的情況下才會透露。

4.                 利得稅

根據香港法例第112章《稅務條例》第14條，凡任何人在香港經營任何行業、專業或業務，而從該行業、專業或業務獲得在有關年度於香港產生或得自香港的應評稅利潤，則須按標準稅率徵收其在每個課稅年度的利得稅。換言之，有關人士若符合下列三個條件，即須繳納利得稅：

(1)              在香港經營任何行業、專業或業務；

(2)              從該行業、專業或業務獲得利潤（售賣資本資產所得的利潤除外）；及

(3)              該利潤於香港產生或得自香港。

《稅務條例》第2條將「人」或「人士」廣泛界定為包括法團、合夥、受託人（不論是否已成為法團）或團體，而「法團」則界定為根據香港或其他地方任何有效的成文法則或成立章程而成立為法團或註冊的任何公司。「人士」及「法團」範圍如此廣泛，無疑包括BVI公司在內。

買賣土地

買賣土地可被視為屬於「行業」的定義範圍內，因此須繳納利得稅。但要有經營行業的意向，才構成行業，因此我們需確定在購買資產之時，有沒有經營行業的意向，即：購買資產是有出售獲利的意圖，還是購買當作永久投資？這很大程度上是一個事實問題。

在Lee Yee Shing and Another v. CIR [2008] 一案中，法院承認「業務」的概念比「行業」廣泛。該案的法官裁定，「業務」一詞在涉及稅務法規的語境中，基本是指以有組織及貫徹的方式進行活動，而活動的目標是要達致某最終結果。

因此，法團如將任何物業出租，即被視為經營業務，須就其收取的租金繳納利得稅；但個人除非將其承租的物業轉租，否則一般無須繳納利得稅，但須繳納下文所述的物業稅。

個人、香港公司與BVI公司的差異

根據《稅務條例》，個人居住或居籍所在地（或公司註冊所在地）與其是否須繳稅通常沒有關係，條例並無豁免離岸公司（例如BVI公司）繳納利得稅。因此，公司是否須繳納利得稅，要視乎其於香港進行的活動的性質及範圍，香港公司及於海外註冊的公司均是如此。

在香港進行的活動的性質及範圍，亦是一個事實問題。然而，該公司進行的香港土地買賣一旦屬於《稅務條例》所指的「行業」，就極難（甚至不能）證明該「行業」並非在香港經營及／或其利潤於香港產生或得自香港。

從上可見，BVI公司在利得稅方面並無明顯優勢；相反，若成立公司持有物業，公司須繳納的利得稅可能比個人更高（2009/10評稅年度分別為16.5% 及15%）。不過，公司若持有物業，便可申請物業折舊免稅額，實際上令公司須繳付的利得稅減少，但以個人名義持有香港物業則不可享有此項免稅額。

5.                 物業稅

根據《稅務條例》第5條，每個擁有座落在香港的土地或建築物的擁有人，須繳納每個課稅年度的物業稅，物業稅須按該土地或建築物的應評稅淨值（即租金收入扣除根據香港法例第116章《差餉條例》徵收差餉的可扣除款額，扣除後再減20% 的修葺免稅額），以標準稅率計算（2009/10評稅年度為15%）。

如上文所述，「人」或「人士」的定義包括香港公司及BVI公司。

個人、香港公司與BVI公司的差異

任何人士，無論是個人、香港公司或BVI公司，均須就其應評稅淨值繳納物業稅，但在香港經營行業、專業或業務的法團可獲得一項重要的豁免。如上文所述，法團若出租香港物業，即被視為在香港經營業務而須繳納利得稅。

根據《稅務條例》第5(2)(a) 條，須繳納利得稅的法團可向稅務局局長書面申請豁免物業稅。如要批准豁免，稅務局局長必須信納該法團若不獲豁免則有權根據第25條以其利得稅抵銷物業稅，即以下任何一種情況：

(1)              得自該物業的利潤是該法團經營該行業、專業或業務所得的利潤的一部分；或

(2)              該物業被該法團佔用以產生該法團應課稅的利潤。

應注意的是，根據《稅務條例》第2條，個人將物業出租並不被視為業務，但在個別特殊情況下，可能構成業務並須繳納利得稅。例如在Louis Kwan-nang Kwong, Carlos Kwok-nang Kwong v CIR CACV 16/1989一案中，兩人將一間戲院以營業中的事業狀況出租，結果被裁定為經營業務，從而須繳納利得稅。第5(2)(a) 條豁免物業稅的條文不適用於個人，因為該條文明確指定僅適用於法團。但個人已付的物業稅，可以根據第25條與該人已付的利得稅抵銷；若已付的物業稅款額超過利得稅，超出部分可予退還。

因此，在某些情況下，如物業的利得稅低於物業稅，以法團名義出租物業（被視為業務，故須繳納利得稅）並利用第5(2)(a) 條的限制條款申請豁免物業稅，或可節省稅款。但BVI公司與香港公司比較，似乎沒有別的好處。

6.                 印花稅

香港法例第117章《印花稅條例》規定就某些文件徵收印花稅，本文僅討論當中的賣售轉易契（即轉讓契）及香港證券轉讓文書。

對個人來說，要將土地的實益權益轉讓，唯一方法是採用賣售轉易契，但法團（香港公司或BVI公司）擁有人還可以透過轉讓法團的股份，以轉讓土地的實益權益予他人。

賣售轉易契

香港不動產的賣售轉易契一般須按照《印花稅條例》第1(1) 類的從價稅率繳納印花稅，採用視乎物業價值（即交易作價）而定的累進稅率，稅款最低為100元（價值2,000,000元以下的物業），最高為4.25%（價值21,739,120元以上的物業）。

香港證券轉讓文書

《印花稅條例》第2條將「香港證券」界定為「其轉讓須在香港登記的證券」。因此，須在香港備存成員名冊的公司（主要是在香港註冊的公司或於香港聯合交易所上市的公司），其股份屬於「香港證券」定義的範圍之內。

進行香港證券的交易時，就所簽署的轉讓文書繳付的總印花稅為交易代價金額的0.2%，或於成交單據簽立當日價值的 0.2% 另加5元定額印花稅。因此，視乎法團所持物業的價值，轉讓持有物業法團的股份，可能比起轉讓物業本身能夠節省印花稅。

轉讓BVI證券

若是轉讓持有香港物業的BVI公司的股份，就可完全避免繳納印花稅。BVI公司的股份並不屬於「香港證券」定義的範圍之內，因為BVI公司無須在香港備存名冊，其證券的轉讓無須在香港登記。為免被稅務局質疑，最好將公司的成員名冊備存於英屬維爾京群島。

7.                 買賣物業所涉法律程序的責任問題

個人若未能按照買賣協議的條款完成物業買賣，可能須就對方的損失負上個人責任，最壞情況是因這些債務而被裁定破產。

相反，有限公司（香港或BVI）的股東及董事通常無須負上個人責任。在正常情況下，須就索償負責的只是該公司，最壞的情況是將該公司清盤。因此，有意購買物業的人士可以利用沒有資產或只有象徵式少量資產的現成公司來購買物業。

8.                 出售或按揭物業時的額外法律費用

BVI公司跟香港公司或個人的不同之處，是在出售或按揭其香港物業時，很可能被買家或承按人要求提供良好狀況證明書（確定該公司在法律上仍然存在，並未清盤）、在任證明書（列明股東及董事姓名）及BVI法律意見（證明該公司簽署或簽立的文件具法律效力）。取得上述證明書及法律意見的費用約為25,000至35,000元（未計其他法律費用）。

9.                 總結

如上文所述，利用BVI公司持有香港物業可能有若干好處，例如可保密實益擁有人的身分或減少應繳的印花稅，但同時也有額外費用，例如成立及維持BVI公司的費用，以及在出售或按揭物業時取得所需證明書及法律意見的費用；同樣，以個人或香港公司的名義持有物業也各有優點和缺點，是物有所值還是得不償失，則需按實際情況衡量。