物業買賣印花稅──最新修訂
簡介
我們在2013年3月份通訊的〈物業買賣印花稅概覽〉一文中，概述了政府為了令過熱的樓市降溫而宣布的多項印花稅措施。這些措施是先公布，然後再提交立法會審議，待正式通過後追溯至公布日期起生效。
立法會早前已通過《2012年印花稅（修訂）條例草案》，而《2014 年印花稅（修訂）條例》（「修訂條例」）已於2014年2月28日刊憲。修訂條例具有追溯效力，適用於在2012年10月27日或之後進行的物業買賣。
修訂條例帶來的主要變更，包括提高額外印花稅稅率以及開徵買家印花稅。
提高額外印花稅
適用範圍
符合以下3項條件的物業買賣，便須支付額外印花稅：
1. 涉及買賣或轉讓住宅物業的交易；
2. 賣家或出讓人是在2010年11月20日或之後購買物業的；及
3. 賣家或出讓人在購買物業日期起計24個月內（如屬2010年11月20日至2012年10月26日購買的物業）或36個月內（如屬2012年10月27日或之後購買的物業）處置（包括轉售或轉讓）物業。
額外印花稅的豁免情況
根據修訂條例，額外印花稅的主要豁免情況如下：
1. 向一名或以上近親（例如配偶、父母、子女、兄弟姊妹）出售或轉讓住宅物業（修訂條例第29DA(10) 條）；
2. 出售死者遺產中的住宅物業，及出售或轉讓任何人根據遺囑或無遺囑繼承法律繼承的遺產中的住宅物業（修訂條例第29DA(11) 條）；或
3. 相聯公司之間出售或轉讓住宅物業（修訂條例第29DA(13) 條）。
稅率
額外印花稅的稅率取決於：(i) 購買至出售物業之間的時間；及 (ii) 購買物業的日期。修訂條例現對於出售2012年10月27日或之後購買的物業實施了更高的額外印花稅稅率：
| 持有時間 | 於2010 年11月20日至 2012年10月26日購買 | 於2012年10月27日或之後購買 |
| 6個月或以下 | 15% | 20% |
| 6個月以上但不超過12個月 | 10% | 15% |
| 12個月以上但不超過24個月 | 5% | 不適用 |
| 24個月以上但不超過36個月 | 不適用 | 10% |
買家印花稅
適用範圍
如屬以下情況，則須支付買家印花稅：
1. 涉及買賣或轉讓一項住宅物業的交易；及
2. 應課稅的買賣協議是在2012年10月27日或之後簽訂的。
買家印花稅的豁免情況
根據修訂條例，買家印花稅不適用於若干情況，以下是較重要的四類豁免情況：
1. 代表自己行事的香港永久性居民購買住宅物業（修訂條例第29CB(2)(a) 條）；
2. 各自代表自己行事的一名香港永久性居民及一名或以上非香港永久性居民近親（例如配偶、父母、子女、兄弟姊妹）聯名購入住宅物業（修訂條例第29CB(2)(b) 條）；
3. 各自代表自己行事的近親（不論是否香港永久性居民）之間轉讓住宅物業（修訂條例第29CB(2)(c) 條）；及
4. 相聯公司之間購買或轉讓住宅物業（修訂條例第29DB(13) 及第45條）。
稅率
買家印花稅的稅率固定為買賣協議價值或物業市值（以較高者為準）的15%。
從價印花稅
正如我們在2013年3月份的文章提到，政府計劃提高從價印花稅的稅率。有關建議載於《2013年印花稅（修訂）條例草案》，尚未在立法會通過，有待進一步修訂。
適用範圍
假如《2013年印花稅（修訂）條例草案》以目前的版本通過，新的從價印花稅稅率將具追溯效力，適用於2013年2月23日或之後購買住宅及非住宅物業的交易。
新從價印花稅稅率
下表列出新的從價印花稅稅率（邊際寬免除外）：
| 交易代價或物業市值（以較高者為準） | 新從價印花稅稅率 |
| $2,000,000或以下 | 1.50% |
| $2,000,001 – $3,000,000 | 3.00% |
| $3,000,001 – $4,000,000 | 4.50% |
| $4,000,001 – $6,000,000 | 6.00% |
| $6,000,001 – $20,000,000 | 7.50% |
| $20,000,001及以上 | 8.50% |
新從價印花稅的豁免情況
待法例通過後，住宅物業的新從價印花稅主要豁免情況如下：
1. 一名代表自己行事的香港永久性居民購買住宅物業，而在購買之時在香港並無擁有任何其他住宅物業。舉例說，任何人如以受託人身分為另一人訂立買賣協議，便不是代表自己行事；
2. 兩名或以上各自代表自己行事的香港永久性居民聯名購買住宅物業，而在購買之時各人在香港均沒有任何其他住宅物業；
3. 一名代表自己行事的香港永久性居民與一名或多名代表自己行事的非香港永久性居民近親（例如配偶、父母、子女、兄弟姊妹）聯名購買住宅物業，而在購買之時各人在香港均沒擁有任何其他住宅物業；及
4. 近親之間購買或轉讓住宅物業，不論他們在購買或轉讓之時是否香港永久性居民或香港其他住宅物業的實益擁有人。
住宅及非住宅物業的一般豁免情況包括：
1. 相聯公司之間購買或轉讓物業；
2. 根據法院命令購買或轉讓物業；及
3. 遺產受益人根據遺囑或無遺囑繼承法律繼承物業。
總結
額外印花稅及買家印花稅都只適用於住宅物業。如屬2012年10月27日至2014年2月28日進行的住宅物業交易，應在2014年3月31日或之前支付額外印花稅及／或買家印花稅（如適用）。有意購買或出售住宅物業的人士，在交易前應注意是否須繳付額外印花稅或買家印花稅。
此外，新的從價印花稅是同時適用於住宅及非住宅物業的，雖然修訂新稅率的條例草案未在立法會通過，但估計通過後會像額外印花稅及買家印花稅一樣具追溯效力，因此買賣雙方在磋商物業交易時亦應考慮這項因素。
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