對於喜愛鄉郊生活的人來說，丁屋可能是他們夢寐以求的居所，但許多人未必知道買賣丁屋涉及的風險。本文將會探討原居民向發展商簽發授權書所涉及的潛在風險以及其對丁屋業權可能造成的影響。

小型屋宇政策

香港政府自1972年起實施小型屋宇政策（又稱丁屋政策），旨在容許年滿18歲的新界原居民興建村屋（又稱丁屋）自住。

批地種類

根據丁屋政策，一名男性原居民（男丁）若在村內擁有私人農地，則有權申請無須補地價在其土地上興建丁屋的建屋牌照（第1類），或申請交還其土地以換取政府新批出土地的換地牌照（第2類）。如果該名男丁在村內並無擁有土地，他可以申請以私人協約方式在鄉村擴展區（即政府在鄉村附近範圍收回的土地）批地（第3類），或以私人協約方式獲政府批官地（第4類）。所有批地種類都設有轉讓限制。

發展商在丁屋買賣中的角色

發展商在新界丁屋的發展過程擔當重要角色。部分本地發展商熟悉分區地政處的程序，並且有足夠財力興建丁屋，因此獲批地或獲發建屋牌照的人往往向發展商簽發授權書，由發展商代為處理繁複的程序，包括領取有關許可證及證明書、興建丁屋以及發售。

轉讓限制

在區域法院最近審理的譽景發展有限公司 訴 何汝權一案（「譽景案」），一幅新界土地（「該物業」）的註冊業主（「業主」）獲發建屋牌照，他在消除建屋牌照的轉讓限制之前，向發展商簽發了授權書。此案帶出的問題是：簽發授權書是否違反建屋牌照的轉讓限制？建屋牌照第4(a) 項條件（「該項條件」）規定如下：

「除本條第 (b)、(c) 及 (d) 款規定外，持牌人……根據政府的新界原居民小型屋宇政策以優惠條件取得牌照後，不得轉讓、分割、按揭、押記、批租、分租、放棄管有或以其他方式處置該地段或其任何部分、當中任何權益或在其上的任何建築物或建築物任何部分或訂立任何協議以作出上述任何事情，不論是直接或間接地，或是藉著直接或間接的預留、授予任何優先選擇權、期權、授權書、建築協議，或透過律師、代理人、承辦商、受託人或任何其他方式作出上述任何事情，但以下情況例外：

(i)由地政專員發信確認上述條件已以其滿意的方式獲得遵行之日起計，五年時間已過，或

(ii)持牌人已根據本文第4(d)(ii) 項條件向政府補付地價。」

該項條件基本上禁止持牌人以各種直接或間接的方式或透過簽發授權書，處置持牌人的土地權益，除非由完工證明書日期起計五年時間已過，或已向政府補付地價。

授權書的性質

法院在譽景案的裁決取決於兩個重點。第一，法院裁定在消除轉讓限制前簽發授權書屬違反建屋牌照的該項條件，因為簽發授權書的行為，相當於處置該物業的權益。

法院考慮到，案中的授權書必須先得到發展商事書面同意方可撤回，它授權發展商在建屋牌照的條件獲遵循後，可將該物業出租、押記、按揭或出售，該物業的租金或銷售所得亦由發展商撥用。

法官認為，簽發授權書會將該物業中某些權益給予發展商，雖然嚴格來說未必是轉讓，但法官認為該項條件採用「處置」一詞，足以包括簽發授權書的行為；正因如此，該項條件才會加入「授權書」這一項。

真實的執法風險

第二，法院在譽景案中偏離了吳文輝（音譯）及另一人 訴 和栢實業有限公司及另一人（「吳文輝案」）的裁決。吳文輝案裁定，建屋牌照的持牌人在未補地價的情況下，在5年內向發展商簽發授權書及訂立出售部分物業的協議，只是技術上違反了轉讓限制，因為他隨後補付了地價，因此不能憑空假設存在政府對物業業主採取執法行動的真實風險。

譽景案的與訟人提出相同的辯解，指政府會採取執法行動的風險很低，因為一來授權書已在土地註冊處註冊，政府理應知道此授權書的存在，但過去9年來並無採取執法行動，二來違反條件的問題只要向政府補付地價便可解決。但法院拒絕接納這兩個論點。法院不採納吳文輝案的裁決，理由是吳文輝案中，同一項發展項目涉及超過一名業主，政府重收土地的機會較低，但譽景案並不涉及第三方權利。此外，在吳文輝案中，業主在訂立授權書及買賣協議後向政府補付了地價，因此最多只屬技術上違反條件或「偷步」。

譽景案裁決的評論

譽景案的裁決難言完全令人滿意，法院似乎沒有提到，假如受權人希望根據授權書所授予的權力出售、按揭或出租該物業，受權人仍須消除該項條件的轉讓限制。授權書可被視為保障發展商的權益或確保持牌人對發展商履行責任的文件，而非處置持牌人權益的文件。第二，授權書已在土地註冊處註冊，但政府並無採取任何行動，強制執行轉讓限制。然而，除非譽景案的裁決被上級法院推翻，否則在簽發授權書後向政府補付了地價的情況（如吳文輝案），將與沒有在簽發授權書後向政府補地價的情況（如譽景案）不同；前者可被視為只是技術上違反轉讓限制，政府採取執法行動的風險微乎其微，後者卻有真實的執法風險，會令該物業的業權有缺陷。