簡介
在物業交易中，買家會接觸到由賣家及／或地產代理提供的物業資料。這些資料通常以口頭形式提供或載於銷售小冊子或傳單，通常會強調物業的主要特色或賣點，以便推銷，買家往往會在這些資料的誘使下購買有關物業。

但有時候，這些物業資料可能是虛假或有誤導成份的，買家買到的物業最終可能貨不對辦。本文將探討根據防止失實陳述的法律，受影響的買家可以得到甚麼補救方法。

防止失實陳述的法律
法律上，失實陳述一般是指任何人向另一人作出虛假的事實陳述，而該虛假事實陳述誘使到該另一人與前者訂立合約。

在物業交易中，如果賣家及／或其代理人向買家作出關於其物業的虛假事實聲明，而買家受到誘使而訂立該物業的買賣協議，則可能可提出失實陳述訴訟。虛假聲明無須是買家訂立合約的唯一原因，即使只是影響了買家決定的其中一個因素亦可。

如果失實陳述的申索成立，買家便可要求將買賣協議作廢及退還訂金及／或購買價款，或在不能撤銷合約的情況下要求損害賠償。

案例說明
在Santini Limited v Shum Shuk Fong一案中，買家（透過其擁有的一間公司）向賣家購買了一個單位（「該物業」）。該物業接鄰一個約4,500平方呎的花園（「花園」），雖然花園並非該物業的一部分，但賣家以每季10,000港元的價錢向政府承租，多年來賣家一直用心打理，建造了一個魚池和兩個可居住的磚造構築物，四周還種了很多樹木。買家希望能像賣家那樣享用花園，於是以高於該物業市價約200萬港元的價格購買該物業。

在買家和賣家磋商期間，雙方與地產代理在花園會面。買家詢問，她是否能像賣家過往那樣繼續享用花園和當中的構築物，賣家回答說，只要買家將所有東西維持現狀便「沒有問題」。

買賣完成後，賣家（仍是花園的租客時）收到屋宇署的遷出通知書及「替代令」，命令她將花園內的構築物（屬非法構築物）拆除。賣家要求延長花園的租賃以執行清拆工程，但清拆工程一直沒有完成。

買家又發現，賣家在買賣完成前，曾因為花園未經授權擴建及當中的建築物，而多次與地政處通信。賣家曾收到地政處書面警告，表示如有違反花園的租賃條款及細則，租約會被終止。在該物業的買賣完成前，以上事情從未向買家披露。

因此，買家特別倚賴賣家作出了欺詐性失實陳述這一點，向賣家追討約200萬港元的損害賠償，即該物業的議定售價與市價之間的差額。法院裁定買家勝訴，並作出以下裁斷：

1.         賣家回答說「沒有問題」，是一項陳述；

2.         該項陳述在事實上是虛假的；

3.         賣家知道該項陳述是虛假的；及

4.         該項虛假陳述誘使買家訂立損害其利益的買賣協議。

因此，買家獲得2,163,750港元的損害賠償，即該物業的售價與交易時市價的差額，再加已付的印花稅。

物業買賣雙方注意
賣家應時常注意向買家提供的物業資料，尤其是地產代理提供的資料，因為賣家可能須就其委託代為行事的地產經紀的失實陳述而負上責任。

買家方面，如上述案例顯示，如果買家在虛假的事實陳述誘使下購買物業買家可根據關於失實陳述的法律尋求濟助。視乎實際情況，買家或可獲得損害賠償甚至撤銷合約。

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