背景

最近香港物業買賣非常熾熱，而在成交前轉售物業的個案亦有顯著的增加。不過大部份人士並不完全注意到轉售物業所涉及的各種風險，尤其一些涉及多次轉售的物業買賣，存在的風險便更高。

轉售方(Confirmor)

轉售方(以下稱為“確認人”)為了增加在成交前找到買家的機會，確認人應該要求物業的業主(“業主”) 給予一個比較長的成交期，如三個月至一年的成交期。

確認人亦應該確保在與業主簽署的買賣合約內，並沒有限制確認人轉售物業的條款。再者，確認人不應該購買由銀行以銀主身份出售的物業，因為在一般情況下，銀行會禁止買方在買賣成交前轉售物業。

確認人亦應該緊記，在簽署轉售合約(Agreement for Sub-Sale and Purchase)後的七天內，確認人必須全數支付原買賣合約(Principal Agreement for Sale and Purchase)所需繳付的厘印費。物業一經轉售，確認人不可申請延遲至買賣成交才繳付有關厘印費。

確認人在轉售物業中所需要承擔的最大風險在於如果買方一旦不依據轉售合約的條款完成交易的話，確認人必須根據原買賣合約的條款買入該物業。所以確認人必須有足夠的金錢完成交易，如果確認人需要銀行按揭來支付樓價餘款，確認人應該盡快向銀行申請貸款，以確保確認人在成交日有足夠的金錢來完成買賣。但確認人必須注意，銀行一般需要最少一至兩個工作天來審閱有關過數的文件，所以如果買方沒有預先通知確認人買方不會依時成交，確認人未必有足夠的時間安排銀行貸款的過數事宜。

為了減低確認人因業主就確認人未能完成交易而提出的訴訟所可能引致的損失，確認人可以考慮以一間沒有任何資產的有限公司身份簽署原買賣合約。

買方(Sub-purchaser)

在轉售物業的過程中，買方必須簽署一份受制於原買賣合約條款的轉售合約，所以在簽署轉售合約前，買方必須小心閱讀有關的原買賣合約以確保原買賣合約內並無任何條款禁止確認人轉售該物業及一些對確認人不利的條款。

根據香港土地註冊條例，所有於簽署後一個月內在土地註冊處登記的文件可享有註冊優先權，該優先權以該文件的簽署日期作準。所以在買方與確認人簽署轉售合約前，買方必須於土地註冊處查冊並確保業主與確認人所簽署之原買賣合約已經於土地註冊處登記，以肯定沒有其他文件享有優先權。

在絶大部份的轉售個案中，買方並沒有檢查物業的權利。物業內可能有違法的僭建物或加建物，這些僭建物或加建物將會對該物業的業權造成瑕疵。所以買方須在簽署轉售合約前考慮是否願意承擔此風險。

在買方支付臨時訂金及加付訂金予確認人之後，確認人有可能不根據轉售合約的條款完成買賣，如果確認人不會在成交日收到任何樓價餘款的話，確認人不根據轉售合約的條款完成買賣的風險更大。為減低以上風險，買方應該要求確認人將臨時訂金及加付訂金存於確認人之律師樓作為暫托人直至交易完成為止。再者，買方應該要求確認人簽署一份不可撤消的授權書由確認人授權買方在確認人違約時，買方可代表確認人簽署該物業的有關轉名契據。

一旦確認人違約，買方只可以向確認人追討賠償，買方並不可以向業主追討損失，因買方與業主之間並無合約關係。一般情況下，買方很大機會不能從確認人得到任何賠償，因為確認人可能失蹤或確認人並沒有任何資產或很少資產可供賠償。

業主 (Vendor)

如果因為原買賣合約或轉售合約的某一方違約而導致買賣不能成功進行，業主的利益將受到很大的影響。這是因為原買賣合約和所有的轉售合約已經在土地註冊處登記，如果業主需要將該物業再次賣出或按揭，業主必須首先取消原買賣合約。業主有可能須要等待經年去取消原買賣合約，因為確認人有可能質疑業主取消原買賣合約的權利，確認人亦可能發出傳票控告業主，並將該傳票登記於土地註冊處。

結論

物業轉售存在非常大的風險，確認人及買方在簽署任何轉售合約時，必須先向有豐富物業轉讓經驗的律師尋求法律意見。業主為保障本身的利益，可考慮在買賣合約內加設條款禁止買家在完成買賣前轉售物業，藉以減低物業因轉售而產生的風險。