簡介

香港法例第344章《建築物管理條例》（「該條例」）的修訂（「2024年修訂」）已於2024年刊憲，並將於2025年7月13日生效。有見及此，物業管理業監管局（「監管局」）於2025年1月23日刊發了經修訂的《物業管理公司於《建築物管理條例》下的責任》（「經修訂守則」）。

《物業管理公司於《建築物管理條例》下的責任》最初於2023年刊發（「原守則」）。2024年修訂涵蓋採購、財務報表、保存文件、刑事制裁等多方面的修訂，並特別將物業大型維修工程採購、高價值供應品、貨品或服務採購以及財務報表納入《建築物管理條例》（經修訂）附表7，成為大廈公契的強制性條款。

經修訂守則是監管局發出的24份守則及指引之一，將於2025年7月13日生效。

主要修訂

以下是經修訂守則中較為重要的修訂內容：

經理人的一般職責：釐定管理開支

在原守則中，物業的個別業主（「業主」）必須支付合理費用才能獲取物業管理預算草案的副本。現在業主可以選擇免費獲取電子版本的預算草案。

經理人的一般職責：保存帳目

原守則規定經理人提供的收支概算表及資產負債表，現在根據經修訂守則必須由經理人簽署。此外，如物業發展項目（「發展項目」）的每年總收入超過50萬港元，相關的收支帳目及資產負債表則必須經核數師審計。

根據原守則，只有業主可以查閱發展項目的帳簿及紀錄。現在根據經修訂守則，「指明人士」也有權查閱發展項目的帳簿及紀錄。

採購供應品、貨品或服務

經修訂守則現在增設了貨品及服務採購的新類別，即 (i) 第1類大額採購，(ii) 第2類大額採購，及 (iii) 大型維修工程採購。此外，持牌物業管理公司（「持牌物管公司」）／負責人必須就其在有關採購中的任何金錢／其他個人往來以指明格式作出申報。

持牌物管公司於該條例下須提示業主委員會遵守的規定

根據原守則，持牌物管公司須協助及提醒業主委員會遵守該條例附表8的規定。在經修訂守則中，這項職責擴大至該條例的所有規定。所須遵守事項詳列於經修訂守則。

實際效果

值得注意的是，經修訂守則的序言明確指出，管理公司不會僅因違反守則的條文而招致法律責任。但另一方面，在管理公司面對紀律聆訊時，違反經修訂守則的行為可獲接納為證據，作為管理公司違反經修訂守則的證據。

根據香港法例第626章《物業管理服務條例》第26條（紀律制裁命令），該條所訂的最高罰款僅為30萬港元。此罰款是在通常的撤銷或暫時吊銷牌照外的額外罰款。這個程度的處罰對於物業管理公司是否會產生實際效果仍有待觀察。