背景

「Provisional agreement for sale and purchase」和相關的中文譯名「臨時買賣合約」都含有相當的誤導成份。這詞彙或會令買家以為它純粹是臨時性質，不是非常重要的合約，買家誤以為之後仍有權更改買家的名稱及／或在正式買賣合約中加入其他條款及條件。事實剛好相反，一旦簽署了臨時買賣合約，買賣雙方在法律上便受到約束，除非及直至臨時買賣合約被正式買賣合約取代。因此，買家務須確保臨時買賣合約內詳載了其與賣家協定的所有條款及條件。否則買家只有在賣家同意下，才可於正式買賣合約內加入新條款及條件。

土地查冊

首先，買家需向土地註冊處領取物業的土地查冊記錄和圖則。買家可從土地查冊記錄取得不少有關物業的資料，例如物業概況、過去和現在登記業主的姓名、現有業主購買物業時支付的樓價、針對物業註冊的所有產權負擔，如按揭和屋宇署發出的命令等等。

物業概況

物業概況必須嚴格依從土地查冊記錄的內容抄錄。在若干情況下，例如物業包含平台或天台或店舖的一部份，則適宜在臨時買賣合約內隨附一份顏色圖則，用顏色顯示出有關物業，以資識別。

按金

在絕大多數情況下，臨時和加付訂金的總金額，相等於樓價的10%。臨時訂金是由雙方協定，一般介乎樓價的3%至5%。

買家必須堅持要求只有在簽署正式買賣合約後才會支付加付按金，而並非在指定日期支付。

如物業目前尚有未還清的按揭貸款，而更重要的是假如賣家購入的樓價顯示該物業現時可能屬負資產，買家務須堅持要求由賣家的代表律師以訂金保存人身份，持有臨時及加付訂金。賣家的代表律師不得將臨時及加付訂金發放給賣家，直至賣家的律師能夠向買家的代表律師提供証明樓價餘款足夠清還該物業的按揭貸款。

成交日期

成交日期不得少於由簽立臨時買賣合約當日起計一個月。根據香港《土地註冊條例》，於簽立日期後一個月內註冊的所有契據、轉易契及其他書面形式的文據，均須依據各自的有關日期(即簽立日期)而享有優先次序及生效。有鑑於此，以及為了取得業權優先權，成交日期應該距離臨時買賣合約的日期不少於一個月，以致可於成交前確定概無其他人仕的權益已經或可以優先於買家的權益。

此外，買家若需要一筆按揭貸款來完成交易，則不得於星期六成交，因為銀行不會在星期六放貸。

租賃

倘若物業是連現有租約售出，則買家務須要求賣家呈示相關租約，供其細閱。買家必須查核該租約是否已悉數支付印花稅。此外，買家必須審閱租約的條款及條件，確保當中並無任何繁苛條款，例如續約權及／或長期免租期。

買家亦須在臨時買賣合約中載述租約的基本條款，例如租約日期、租期、每月租金、租金按金，以及續約權(如有)。臨時買賣合約中亦須載述於成交時，租金按金將悉數轉讓予買家。 

賣家／買家的違約

有關買賣雙方違約的通常條文如下：

「如賣家於收取訂金後，未能按本合約載述的方式出售物業，則賣家須立即向買家賠償相等於訂金的款項，作為算定賠償，並退還訂金。買家不可進一步採取任何行動，以申索賠償或強制執行本合約。」

「如買家未能按本合約載述的方式購買物業，賣方除沒收訂金外，並有權按其酌情權將物業售予賣家認為合適的人士。賣家不可就買家違反臨時買賣合約所招致的任何負債及／或損害賠償，向買家提出起訴，亦不可進一步採取任何行動，強制執行本合約。」

然而，在市況波動的環境下，買家未必想賣家單單退還臨時訂金和賠償相等於臨時訂金的款項而退出交易。倘若情況如此，買家須與賣家商討刪除該兩項關於買賣雙方違約的條款。取而代之的是，臨時買賣合約須註明買家有權在賣家未能履行臨時合約條款的情況下，追討損害賠償及／或要求強制執行合約。

地產代理的佣金

雖然買家支付予地產代理的佣金一般是樓價的1%，但該佣金並非強制性，且通常須經磋商釐定。地產代理佣金應於買賣成交後才需要支付。

僭建物

買家或許在建築師或樓宇測量師等專業人士協助下，將物業的現況與經批准建築圖則作比較，以核實物業是否有任何僭建物。若存在僭建物，買家須知道該僭建物或會令到物業業權欠妥。買家不應接納臨時買賣合約內的任何條文，即關於買家接納存在的僭建物，並放棄反對存在僭建物的權利。因為買家日後或會難以將存在僭建物的物業出售或申請按揭。此外，政府可能向業主採取執法行動，包括提出檢控及行使政府重收權。樓宇的管理公司或業主立案法團亦可根據樓宇公契的條文向業主提出法律訴訟。

結論

鑑於臨時買賣合約具約束力，以及隨之產生的法律後果，買家在簽署前，必須緊記以上各項提示，並向善於處理物業轉易個案的律師尋求專業法律意見，以保障其利益。