《土地（為重新發展而強制售賣）條例》：簡介

香港法例第545章《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（「該條例」）於1999年6月起正式實施，根據該條例第3(1) 條，任何擁有某地段不少於90% 不分割份數的人士，可向土地審裁處申請發出為重新發展而強制售賣該地段的強制售賣令（「強制售賣令」）。顧名思義，該條例的目的是為了方便舊樓進行重建時，發展商不會因少數份數擁有人（即小業主）索取過高收購價或因下落不明等常見技術問題，而無法進行重建。

申請程序

根據該條例第4(2) 條，土地審裁處必須在信納以下事情的前提下，才可發出強制售賣令：(i) 基於申請重建地段的「樓齡」或「維修狀況」適合重新發展，及 (ii) 申請人（通常是多數份數擁有人，即大業主）已採取合理步驟以獲取該地段的所有業權份數，包括以公平及合理的條件商議購買小業主所擁有的業權份數。

要成功申請強制售賣令，大業主向土地審裁處提交申請時，必須同時提交一份在申請日期前不多於三個月所編製的估值報告。假如小業主不同意所評估的物業價值，土地審裁處必須就此進行聆訊及作出裁決。

新規定

自2010年4月1日起，強制售賣的申請門檻由業權的90% 下降至80%，這表示申請人只要擁有某地段不少於80% 的業權份數，便可以申請強制售賣令。新的門檻主要適用於以下三類重建：

i.該地段上每一個單位均代表多於該地段業權份數的10%；或

ii.該地段上所建每所建築物，均於申請日期之前最少50年前獲發出佔用許可證；或

iii.該地段並非位於工業地帶，而地段上所建的每所建築物均：

a.屬於工業建築物；及

b.於有關申請日期之前最少30年前獲發出佔用許可證。

訟費命令

以往，土地審裁處在審理強制售賣案件時，如小業主提出反對申請但反對失敗，一般均會命令小業主支付有關訟費。換言之，若申請人成功申請強制售賣令，小業主便須支付申請人的部分甚至全部訟費。小業主所須支付的訟費比例，往往取決於其反對申請的方式。這種懲罰機制實際上對小業主非常不利，特別是在大業主聘用資深大律師的情況下，訟費因而相當高昂。因此小業主理應得到的賠償亦將會大幅減少。正因小業主須支付本身和對方的律師費，他們所獲得的賠償金額有可能全部或大部分被用作支付訟費，這樣小業主的權益便無法被保障，而該條例的目的亦不能達到。

小業主在強制售賣中獲得的保障

對於土地審裁處作出的訟費命令及其影響，終審法院最近在Sin Ho Yuen the administrator of the Estate of Sin Yat, deceased v. Fineway Properties Limited 一案中亦表示有所關注。此案於2008年6月開始在土地審裁處進行審訊，當時雙方同意物業的重建價值為港幣1.22億元。土地審裁處後來將案件押後六個月，而這段期間剛巧發生金融海嘯，令整體樓市價格大跌。土地審裁處其後在2008年12月恢復審訊，唯在小業主反對的情況下仍容許申請人重新調整物業重建價值。由於樓市大跌及土地審裁處接納調整後的重建價值，物業最終的售出價大幅減少至港幣7,050萬元。案件審訊共18日，歷時9個月，土地審裁處最終亦命令小業主須支付申請人90% 的訟費。

小業主其後提出上訴，上訴法院裁定，雖然土地審裁處不應重新調整已同意的物業重建價值，但法院並無法定權力命令申請人向小業主賠償調整差額。因此，上訴法院駁回上訴。最後小業主將案件上訴至終審法院。

儘管申請人及小業主在上訴開審前達成和解，終審法院法官仍藉該案表達意見，重申土地審裁處有法定責任確保所有強制售賣案件能以高效率及符合成本效益的方式進行審理。此外，終審法院亦指出，該條例的其中一個重要目標，是確保小業主能就其在有關地段重建中的權益，獲得公平及合理的賠償。對於有合法權益反對強制售賣申請的小業主而言，假如他們須在法律程序中承擔高昂訟費，以致在該條例下應得的賠償大幅減少，那麼該條例的重要目標亦難以達成。

總結

基於上述原因，除非小業主以不合理方式進行法律程序或抗辯申請，否則土地審裁處不宜純粹基於小業主反對有關強制售賣申請而命令小業主支付有關訟費。